¿Cómo solicitar el desistimiento de un contrato de alquiler?

El desistimiento o rescisión del contrato de alquiler consiste en la renuncia voluntaria del inquilino, a la relación que tiene con el arrendador. Cuando hablamos de que es el propietario el que quiere «rescindir», entonces nos referimos más bien a finalizar.

Rescindir el contrato de alquiler es un derecho que tienen todos los arrendatarios y está establecido en el artículo 68 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que habla sobre los derechos que poseen los usuarios y consumidores. Este derecho se basa en que todo consumidor o usuario tiene la posibilidad de dejar sin efecto el contrato celebrado con el propietario sin tener que dar justificaciones ni sufrir represalias, siempre y cuando sea notificada la decisión dentro de los plazos establecidos.

En este artículo hablaremos de rescindir el contrato de alquiler siendo inquilino o finalizar el contrato de alquiler siendo propietario.

Desistimiento del contrato de alquiler siendo inquilino

Este derecho pertenece principalmente a la parte pasiva de los contratos de alquiler, que es el arrendatario. Sin embargo, los arrendadores también tienen la posibilidad de hacerlo, bajo ciertas condiciones.

Condiciones para desistir del contrato de alquiler como inquilino

Los contratos de alquiler son regulados por la “Ley de Arrendamientos Urbanos” (LAU). Específicamente, en el artículo 11 LAU se habla sobre cómo desistir del contrato del alquiler. Según lo especificado en este artículo, hay una serie de condiciones que los arrendatarios deben cumplir para poder hacer uso de este derecho:

• Tienen que haber transcurrido al menos 6 meses desde la firma del contrato. Si la dimisión se produce antes de cumplir este plazo se puede considerar como un incumplimiento del contrato y acarreará las consecuencias correspondientes.
• Siempre se tienen que notificar la decisión de desistir del contrato de alquiler con al menos 30 días de anticipación (ojo, 30 días no quiere decir el mes natural).
• En algunos casos los contratos de alquiler incluyen una cláusula indemnizatoria que le permite reclamar un pago equivalente a un mes de renta por cada año que no se cumpla del contrato. Sin embargo, esto sólo puede aplicarse cuando la cláusula está presente en el contrato, de lo contrario, el propietario no puede reclamarlo.

Medidas especiales por la pandemia

Para poder afrontar la pandemia de COVID-19 se tuvieron que tomar muchas medidas, y algunas afectaron directamente a los arrendamientos urbanos. Por ello, se tuvo que crear una cláusula especial para los contratos firmados en pandemia. Esta permite al arrendatario desistir del contrato de alquiler sin previo aviso y sin sufrir represalias por ello, pero solo es permitido en estado de alarma o confinamiento.

Esta posibilidad también está abierta para los contratos que hayan sido firmados antes de la pandemia. Solo se requiere que el arrendatario y el arrendador lleguen a un acuerdo y firmen un anexo del contrato incluyendo dicha cláusula.

Desistimiento de contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013

Otro aspecto a considerar cuando se habla de la rescisión de contratos de alquiler es el año en que este se haya firmado, puesto que las condiciones para esto han cambiado y los contratos más antiguos están sujetos a otras condiciones. En el caso de los contratos que se hayan celebrado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se tienen que cumplir las siguientes condiciones:

• El contrato de arrendamiento debe tener una duración superior a los 5 años y debe haberse cumplido al menos 5 años de la firma del mismo.
• Se tiene que dar preaviso al propietario con al menos 2 meses de anticipación.
• En lo que respecta a la indemnización se aplican los mismos lineamientos que en contratos actuales. Solo puede ser reclamada si se ha incluido en la cláusula de contrato. De lo contrario, el arrendador no tendrá derecho de reclamarlo.

Desistimiento después de la prórroga

Es común que luego de la finalización de un contrato de alquiler muchos arrendatarios mantengan la relación con su arrendador mediante una prórroga del contrato de alquiler. Si el desistimiento del contrato se produce en este periodo, ya no será necesario esperar que transcurran 6 meses de la prórroga, sino que podrá solicitarlo en cualquier momento. Aun así, es necesario cumplir con el plazo de notificación.

¿Puede el propietario pedir el desistimiento de un contrato de alquiler? 

Si bien el desistimiento del contrato de alquiler casi siempre es llevado a cabo por el arrendatario, en ocasiones los propietarios también pueden solicitarlo. Sin embargo, esto solo puede suceder bajo circunstancias extraordinarias reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Razones para desistir del contrato del alquiler siendo arrendador

Desde el punto de vista de los propietarios, solo es posible poner fin a un contrato de alquiler de forma anticipada cuando se presenta alguna de las siguientes circunstancias:

• Incumplimiento con el pago de la fianza o la negativa a su actualización.
• El arrendatario ha causado daños en la estructura o ha realizado obras de construcción sin la autorización previa del propietario.
• Ausencia de pago de la renta u cualquier otro de los montos que tengan que ser cancelados por el inquilino.
• Subarriendo o cesión de la propiedad sin consentimiento del arrendador.
• El inquilino realiza actividades insalubres, molestas, ilegales, peligrosa o nocivas en el interior de la propiedad en alquiler.
• La propiedad ha dejado de ser la vivienda permanente del arrendatario o la persona que la estuviera alquilando

Recuperación de la propiedad por necesidad

Además de las razones mencionadas previamente, hay un caso especial reflejado en la Ley de Arrendamientos Urbanos que le permite al arrendador finalizar el contrato de forma anticipada y recuperar su propiedad.  Esta no es otra que si luego de un año de la celebración de la firma del contrato, el propietario, un pariente de primer grado, consanguíneo o adoptivo e incluso su cónyuge presentan una necesidad real de vivienda. En este caso el arrendador puede solicitar el desistimiento del contrato de alquiler y tomar posesión nuevamente de la propiedad, siempre y cuando ésta esté destinada únicamente a ser utilizada como vivienda principal de la persona en necesidad.

¿Cómo debe el propietario notificar la dimisión del contrato?

Si se presenta el caso de que es el propietario quien decide dar por finalizado anticipadamente el contrato de alquiler por necesidad propia, tiene que dar notificación de ello al arrendatario con al menos 2 meses de antelación. Si bien en la ley no se especifica qué medio se tiene que utilizar para hacer llegar dicha notificación, lo mejor es optar por un medio en el que se deje constancia de su entrega, como el burofax.

En el periodo de 2 meses establecido desde que se entrega la notificación, el inquilino tiene que desalojar la propiedad. Aunque si ambas partes logran llegar a un acuerdo, se puede fijar una fecha de salida disinta. Aun así, hay algunas posibilidades de que el arrendatario pueda reanudar el contrato. Ya que, si el propietario o su familiar no se han mudado a la propiedad en los siguientes tres meses, el inquilino podrás solicitar nuevamente el contrato de alquiler o solicitar una indemnización como compensación por las molestias que pueda causar dicha situación.

Por otra parte, cuando la dimisión del contrato se produce por incumplimiento del contrato o por alguna de las razones mencionadas previamente, no será necesario el plazo, sino que puede comunicar el desistimiento apenas logre percatarse de la irregularidad.

En cualquiera de los dos casos, si el inquilino se niega a cumplir y no abandona la propiedad. El arrendador no tendrá otra solución acudir a un tribunal y presentar una demanda.