¿En qué consisten las cláusulas Covid en el alquiler?

Últimamente los contratos de alquiler han incluido cláusulas Covid en sus redactados, algo que antes de la aparición del coronavirus era, evidentemente, totalmente impensable. Una cláusula Covid hace referencia a imprevistos que pueden ocurrir en caso de pandemia. Y no es de extrañar que se estén dando en los contratos después del aumento de la morosidad en el alquiler que trajo consigo la crisis del coronavirus. 

Por otra parte, algunas de estas cláusulas también pretenden beneficiar al inquilino en caso de una nueva pandemia. Por ejemplo: contemplan que el inquilino pueda dejar de pagar el alquiler en caso de cuarentena porque quiere irse a casa de sus padres o porque lo han despedido del trabajo.

En vista de esto, podemos decir que estas cláusulas, en ocasiones, son beneficiosas para ambas partes: arrendador y arrendatario.

En este artículo vamos a analizar las claves de las cláusulas Covid.

¿Qué son las cláusulas Covid en el alquiler?

En un contrato de alquiler las cláusulas reflejan el acuerdo, punto por punto, al que llegan el inquilino y el propietario. En el caso de las cláusulas Covid, estas guardan relación con lo que ocurrirá en caso de que haya una situación de pandemia que provoque, de nuevo, una cuarentena que traiga consigo una crisis. 

Las cláusulas Covid que se han ido incluyendo en los alquileres hasta el momento benefician tanto a propietarios como a inquilinos. La razón es que permiten desistir el contrato sin penalización alguna para que el inquilino pueda abandonar la vivienda, si así lo pide, o en caso de que el propietario pueda recuperar el inmueble. De esta manera, en el supuesto de que el inquilino se quedase sin trabajo debido a la pandemia, el propietario estaría blindado frente al impago y el inquilino podría irse sin pagar de más.

Ejemplos de cláusulas Covid

Las que veremos a continuación no son denominaciones oficiales, pero podríamos decir que hay dos cláusulas que los propietarios han empezado a incluir en los contratos de alquiler:

Cláusula de desistimiento del contrato en caso de confinamiento.

Estipula que el inquilino pueda abandonar el inmueble en caso de que su situación empeore (pierda el trabajo, o se trate de un estudiante que desea volver a casa de sus padres). Si se da este supuesto, las partes pueden acordar que no haya penalización . Sin embargo, los inquilinos suelen preferir se pague el 60% de la renta no retribuida, o bien se abone el alquiler del mes en el que se quiere abandonar el piso.

Al respecto se debe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos ya contempla que el inquilino pueda desistir el alquiler sin penalizaciones (o pagando una cierta cantidad en conceptos de pérdidas para el propietario). El único requisito es que hayan pasado seis meses. Por lo tanto, es inútil incluir esta cláusula en el contrato, a no ser que se desee especificar que el inquilino pueda abandonar antes del medio año.

Cláusula que determine la obligación de pago a pesar de la cuarentena

Esta cláusula puede ser más jugosa para los propietarios, pues obligaría al inquilino a pagar el alquiler o, por lo menos, a pagar una cantidad pactada, si se da el caso de que, por la cuarentena, su situación empeora (despido, ERTE o descenso acusado de los ingresos si se trata de un autónomo).

¿A quién benefician las cláusulas del Coronavirus?

Las cláusulas Covid benefician especialmente a los contratos de alquiler temporales, como aquellos que se realizan con estudiantes, y al alquiler de locales. Por una parte, los estudiantes no se verán en la obligación de seguir pagando un piso que no están disfrutando si se da un rebrote (ya que podrían decidir pasar la cuarentena en casa de sus padres). Por otra, los dueños de negocio que tienen alquilado un local que no pueden abrir se benefician, y, mucho, de la posibilidad de renunciar el local sin pagar una penalización o quedarse sin fianza. 

Claramente, las cláusulas también benefician al propietario, que puede recuperar el piso en caso de que el inquilino, por culpa del coronavirus (y esto se debe especificar así) pierda el trabajo. De esta forma, se evitaría la morosidad. Ahora bien, muchos inquilinos ven esta cláusula como abusiva. ¿La razón? Esta medida les obliga a informar al propietario de que han perdido su trabajo y autoriza al mismo a echarlos del piso sin repercusiones. Eso nos lleva a la siguiente pregunta.

¿Son legales las cláusulas Covid?

Sí, las cláusulas Covid son legales. Así lo ratifica el art. 1255 del Código Civil:

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

art. 1255 del Código Civil.

Este artículo viene a decir que, si ambas partes están de acuerdo, pueden pactar las cláusulas que más les interesen. Por lo tanto, hay que recordar que, sin acuerdo, estas cláusulas no se pueden incluir en el contrato.

Otro cantar es que estas cláusulas se añadan a posteriori de firmar el contrato, es decir, que una de las partes quiera incluirlas a pesar de que el contrato aún no ha finalizado. Aquí hablaríamos del rebus sic stantibus, una cláusula que contempla poder modificar un contrato tras un acto imprevisible. Hasta hace poco no quedaba claro si esto se podía hacer en la situación de pandemia que estamos viviendo. Sin embargo, en enero de 2021 un abogado de Barcelona consiguió reducir al 50% el alquiler de su local aplicando la rebus sic stantibus. Aún está por ver cómo quedará la sentencia, porque podría llegar al Tribunal Supremo, pero de momento ha sentado un precedente para que se pueda aplicar una cláusula Covid a contratos ya firmados. Eso sí, hablamos de alquileres de locales, no de vivienda habitual.

Cómo se debe redactar un contrato de alquiler que proteja a propietario e inquilino frente al coronavirus

Para  asegurar que las cláusulas relacionadas con el coronavirus protejan a ambas partes lo mejor es que tanto propietario como inquilino se pongan de acuerdo. Recordemos que estas cláusulas benefician especialmente a los alquileres temporales, como pueden ser los de los estudiantes. 

Sin embargo, no tiene sentido redactar una cláusula Covid para desistir el contrato en alquileres de vivienda habitual, pues a partir de los seis meses el inquilino puede cancelar el contrato si así lo desea. Lo que sí puede ser recomendable para los propietarios es pactar una que estipule la obligatoriedad del pago a pesar de la situación de pandemia. Esta cláusula sí puede ser eficaz para proteger al arrendador frente posibles impagos

Además, el propietario debería asegurarse de la solvencia del inquilino realizando un estudio. De esta manera, podría llegar a conocer el riesgo de despido al que se vería abocado el posible inquilino en caso de rebrote. Por ejemplo: está claro que un funcionario no tiene tanto riesgo de que lo echen que una persona que trabaja por cuenta ajena. 

Conoce la solvencia de tu inquilino con nuestra calculadora gratuita

Conclusión

Puede que ya se adivine la luz al final del túnel y empecemos a pensar que el coronavirus está desapareciendo de nuestras vidas. Ahora bien, siempre es importante protegerse y, frente a los imprevistos, añadir una cláusula que asegure el pago de la renta a pesar de las circunstancias.