Las claves de la nueva Ley de Vivienda, ¿Cómo afecta a los inversores?

07/02/2022
07/02/2022
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El Gobierno formado por el PSOE y Unidas Podemos han trabajado en elaborar la primera Ley de Vivienda de la democracia que llega con cambios sustanciales para los propietarios y para los inversores. Regular el precio de los alquileres y las penalizaciones a quienes tengan viviendas vacías, son solo algunas de las claves de la Ley de Vivienda. En este sentido, la flamante legislación afectará de forma directa a aquellos que hayan invertido en el sector o quieran hacerlo en el futuro.

Control de precios del alquiler

La medida que más ha acaparado titulares es la del control de los precios del alquiler en las zonas tensionadas de España. Es decir, en aquellas ciudades donde más hayan subido los precios o donde más demanda haya. Aunque, eso sí, desde su nacimiento esta medida está levantando ampollas judiciales, ya que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha elaborado un informe en el que se muestra crítico con la norma porque la vivienda es una competencia autonómica. Esto significa que, en principio, tendrán que ser las propias regiones las que decidan, voluntariamente, si aplicar o no el control de precios en sus áreas tensionadas.

Esto supone que podría darse la paradoja de que el control de precios se aplique en Castilla La Mancha y no en la Comunidad de Madrid. Algo que generaría tensiones entre regiones vecinas. Por tanto, se deberá prestar atención a la forma en la que se pronuncien los jueces en los próximos meses. Esta es, sin duda, una de las grandes claves de la Ley de Vivienda.

En este sentido, lo primero que tenemos que saber es qué se define como área tensionada. Pues bien, el texto entiende como área tensionada aquellas zonas donde el precio medio del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de la zona. Esto es que, si los ingresos medios son de 2.000 euros mensuales, el precio del alquiler no podría superar los 600 euros. Aunque, se deja en manos de las autoridades locales el definir qué será un área tensionada y el cómo regularlo finalmente.

Inersión a través de alquileres

Bonificaciones fiscales

Los inversores también se debe prestar mucha atención a los cambios fiscales que contempla la legislación, ya que la tributación puede afectar directamente a la rentabilidad. Así, los caseros de las áreas tensionadas que bajen el precio del alquiler un 5% en base al contrato anterior, la bonificación sería del 90% en el IRPF. Por otra parte, si se alquila un inmueble a menores de 35 años las desgravaciones alcanzarán el 70% y, si se realizan mejoras en la vivienda, el 60%.

Por otro lado, quienes firmen contratos de 10 años sí podrán esquivar el control de precios del alquiler, permitiendo que se puedan subir los precios un 10% en este periodo. Así las cosas, si alquilamos una casa por 700 euros tras la aprobación de ley, podremos subir la renta un máximo de 70 euros en una década.

Por poner un ejemplo, si tenemos un piso en un área tensionada de Madrid, en caso de que la Comunidad y el Ayuntamiento decidan aplicar el control de precios – por el momento se han mostrado en contra de ello – y ahora lo alquilamos a 800 euros, tendríamos que, o bien hacer un contrato por 10 años para mantener los 800 euros, o bien limitar el precio al 30% de los ingresos medios de la zona.

Penalizaciones y sanciones a arrendadores

Otra de las claves de la Ley de Vivienda son las penalizaciones a las viviendas vacías. La norma pretende que se pueda aplicar un recargo en el IBI de hasta un 150% por tener una casa vacía sin alquilar. Actualmente ese recargo permitido por norma era del 50%. Ahora bien, al igual que ocurre con el control de precios de la vivienda, el IBI es una competencia de los ayuntamientos. Así las cosas, deberían ser ellos los encargados de decidir si aplican o no estas sanciones.

En este punto, también existe una problemática subyacente como es la dificultad de definir lo que se entiende por vivienda vacía. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, el Ayuntamiento inició un plan para saber cuál era el número de casas vacías y encontró que solo el 1,5% del parque de viviendas estaba vacío. Mientras que, según el INE, en Madrid lo están el 10%. No obstante, es cierto que en la capital de España no se llegó a hacer un estudio tan exhaustivo para confirmar el dato.

¿Cómo me afecta la ley como inversor?

Es difícil dar una respuesta completamente precisa, ya que dependerá de la comunidad autónoma en la que hayamos invertido y a los posibles cambios de gobiernos regionales. Si hemos invertido en Madrid y la normativa finalmente no se aplica porque la Comunidad no quiere, pues entonces la Ley de Vivienda no nos afectaría hasta que no llegase otro gobierno regional que si quisiera imponer ese control de precios y penalizaciones en el IBI.

Por su parte, si hemos invertido en una ciudad como Barcelona, donde ya hay control de precios, que se podría ver reforzado con esta normativa nacional, entonces sí nos afectaría. Principalmente veríamos reducida la renta que ingresamos por el alquiler al 30% de los ingresos medios de la zona si tenemos nuestra casa en un área tensionada de la ciudad. Así pues, todo dependerá de cada una de las 17 regiones que hay en España. Lo que sí es cierto es que se abre una mayor incertidumbre económica. Ya que los cambios de gobiernos regionales pueden afectar directamente si deciden aplicar la norma unos años después.

Críticas a la Ley de Vivienda

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler han asegurado que el 20% de los contratos del alquiler que vencen pasarán a la venta en el corto plazo como efecto inmediato de la Ley de Vivienda. Por tanto, una de las claves de la Ley de Vivienda es que puede generar que se desincentive la oferta de las viviendas en alquiler por la reducción de la rentabilidad y no así del riesgo de impago. Esto se debe a que no se aumenta la protección al propietario . Así las cosas, esto podría generar que la inversión se canalice para la compra y posterior venta y que caiga el número de viviendas disponibles para ser alquiladas en las zonas en las que se aplique ese control de precios de los alquileres.

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