Particularidades de la regulación del alquiler en Barcelona

En la actualidad, Barcelona es una de las ciudades más populares a nivel mundial, no solo para los turistas, sino que también es la cuarta ciudad preferida para trabajar. Así lo revela una encuesta Decoding Global Talent, en la que se reveló que hay más de 350.000 trabajadores provenientes de más de 200 países en la capital catalana. Por si fuera poco, en los últimos 5 años, decenas de empresas multinacionales del sector tecnológico han abierto oficinas en esta ciudad y eso ha multiplicado al afluencia de los conocidos como expats.

En la ciudad de Barcelona hay una gran demanda de alquileres, y se calcula que aproximadamente el 35% de las familias habitan en su hogar en alguna forma de arrendamiento. Por lo tanto, es evidente que los alquileres representan una gran parte del mercado inmobiliario en esta urbe. No obstante, el alquiler en Barcelona presenta ciertas particularidades normativas, la mayoría de ellas derivadas de la regulación de alquileres vigente en Catalunya, la cual incluye algunos elementos que solo afectan a esta región de España.

Particularidades del alquiler en Barcelona por la ley de regulación de alquileres de Catalunya

Antes de que se aprobara la Ley de Vivienda, motivada por la pandemia, para regular los precios de alquiler en todo el territorio español por primera vez en su historia, en Catalunya ya había entrado en vigor la «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda». No obstante, la ley no afecta a los contratos de arrendamiento formalizados antes de su entrada en vigor el 22 de septiembre de 2020.

Las personas que incumplan esta ley se exponen a sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la falta cometida. Las particularidades en el alquiler de Barcelona que se deben a esta ley son las siguientes:

El valor del alquiler se fija de acuerdo al índice de la Agencia de Vivienda de Catalunya

Una de las principales particularidades del alquiler en Barcelona es la forma en que se fija el precio del mismo. Todos los nuevos contratos de alquiler que sean firmados después de la entrada en vigor de la «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda» el 22 de septiembre de 2020 deben ajustar el precio de alquiler por metro cuadrado según lo indicado en el Índice de la Agencia de Vivienda de Catalunya, dependiendo de los precios de alquiler correspondientes a los contratos de alquiler correspondientes a la zona en la que se encuentra localizada la vivienda o inmueble en alquiler.

Si por alguna razón se presenta el caso de que en los últimos 5 años el inmueble haya tenido un precio de alquiler situado por debajo de los índices de referencia, el arrendador no tiene la posibilidad de encarecer el precio de alquiler que se había fijado en el contrato. Sumado a esto, tenemos que esta ley abrió la posibilidad de que los precios que se encontraran por encima de los marcadores fueran rebajados y si estaban por debajo podían ser congelados.

Posibilidad de incrementar el precio de las rentas en algunos casos

No obstante, los arrendadores cuentan con la posibilidad de incrementar hasta en un 5% el precio del alquiler si la propiedad cuenta con al menos tres de las características especiales presentadas a continuación:

• Ascensor.
• Estacionamiento.
• Calefacción y/o aire acondicionado.
• Jardines o piscinas comunitarias.
• Servicio de limpieza.
• Vistas.
• Muebles.
• Áreas de “mercado tenso”

Las áreas de mercado tenso y su efecto sobre el alquiler

La inclusión de las áreas de “mercado tenso” es una medida que se aplica en barrios o distritos en los que se produzca una falta notable de viviendas a precios accesibles. Dicha medida puede aplicarse sin que afecte de manera general al municipio en el que se encuentre el barrio o distrito. Su duración es de 5 años y puede ser prorrogada otros 5 años, aunque puede quedar sin efecto si se detecta que las causas principales por las que se declaró han desaparecido.

Se puede dictar que un área es un “mercado tenso” cuando presenta las siguientes características:

• El barrio o distrito presenta un crecimiento del precio del alquiler sostenido, el cual supera la medida media del resto de Catalunya.
• Durante los últimos 5 años se ha presentado un incremento en el precio de la vivienda de 3 puntos por sobre el IPC.
• El precio promedio de los alquileres de la zona se encuentra por encima del 30% de los ingresos de la mayoría de los hogares, o la renta promedio de persona con edades inferiores a los 35 años.

La mayoría de los Barrios de Barcelona, com es fácil de suponer, se consideran una área de «mercado tenso».

Excepciones de la ley para propietarios que presentan pocos ingresos

Otra de las particularidades del alquiler en Barcelona son las excepciones a la norma expuesta anteriormente que se tiene con algunos propietarios que presentan ingresos bajos. Si el propietario de una vivienda unifamiliar percibe ingresos inferiores a 2,5 veces el indicador Renta de Suficiencia de Cataluña o IRSC (aproximadamente 1.422,80 euros) por su propiedad, tiene la posibilidad de incrementar un 5% el precio de la renta tomando como referencia el índice establecido por la Agencia de Vivienda de Catalunya en su zona. Además, la ley también le brinda la posibilidad de firmar nuevos contratos de alquiler sin tener que reducir el precio.

No obstante, esta medida puede quedar sin efecto cuando el arrendatario o la unidad familiar que habita la propiedad recibe ingresos por debajo de 3,5 veces el IRSC, aproximadamente 1.991,92 euros.

Documentación para alquilar un piso en Barcelona (inquilino)

Las personas que se encuentren Barcelona y quieran alquilar un piso habitualmente se les solicita que dispongan de los siguientes documentos:

• Documento nacional de identidad (DNI): debe ser el original y estar vigente.
• Fianza: Se debe entregar un mes de renta por adelantado como fianza, aunque algunos propietarios exigen meses extra como garantía. Cuando el inquilino abandone el piso, se le devuelve la fianza.
• Nómina: para estar seguros de la solvencia, muchos arrendadores tienen una nómina mínima para poder alquilar un piso.
• Contrato laboral: Algunos arrendadores solicitan este documento pata tener garantía que los inquilinos recibirán ingresos a largo plazo.
• Otros ingresos:
• Un aval: cuando hay demasiadas ofertas por un piso, puede ayudar a destacar por sobre las demás solicitudes.
• Carta de presentación: Es una solicitud muy poco frecuente últimamente, pero algunos arrendadores la solicitan, puesto que les permite conocer mejor a los inquilinos.

¿Qué se necesita para poner un piso en alquiler en Barcelona?

Para poder poner en alquiler un piso o propiedad en Barcelona, es indispensable contar con los siguientes documentos:

• Cédula de habitabilidad: se trata de un documento que establece la legalidad de vivir en el piso.
• Certificado de eficiencia energética: este es un documento obligatorio en el cual se informa de forma detallada la cantidad de CO2 que el piso en cuestión emite hacia la atmósfera.
• Redacción del contrato: El documento de mayor importancia, ya que, que formaliza el acuerdo para alquilar el piso.
• Dar de alta los suministros: En los pisos nuevos, se debe contactar a cada uno de los servicios para dar el alta. En los que ya se ha vivido por su parte, solo hay que cambiar la titularidad.
• Depositar la fianza: tras recibir la fianza por parte del arrendatario, esta se tiene que depositar en él INCASÒL, lo que garantizara que vuelva a manos del inquilino al finalizar el contrato, si este cumplió con todas las cláusulas.