Cómo preparar un contrato de alquiler entre particulares

19/07/2021
19/07/2021
Advancing 9 Arrendador 9 Cómo preparar un contrato de alquiler entre particulares

Para preparar un contrato de alquiler entre particulares solo hace falta redactar un documento que tenga validez legal. Para ello no hace falta consultar a un abogado. Es cierto que sería lo recomendable, pero puedes saltarte este paso. Para hacer un buen contrato basta con seguir unas pautas y respetar las normas. Al final de este artículo encontrarás una plantilla para descargar un contrato de alquiler entre particulares. 

¿Cuánto cuesta hacer un contrato de alquiler en una gestoría?

Lo cierto es que los precios por redactar un contrato de alquiler en gestoría varían mucho. Hay gestores que trabajan por su cuenta que piden entre 80 y 120 euros. Por su parte, en las gestorías puedes llegar a encontrarte precios de hasta 260 euros. 

Los Colegios de Abogados coinciden en que el precio es libre, aunque algunos dan unos baremos para guiar a los colegiados. Por ejemplo, por elaborar un contrato de alquiler que sea muy complicado sugieren llevar a cobrar más de 400 euros.

Muchas inmobiliarias colaboran con su propia gestoría para que les abarate el precio de los contratos de alquiler que realizan para sus clientes. Esta es una buena opción para aquellas inmobiliarias que desean hacer el trámite con ayuda de expertos. 

¿Es legal un contrato de alquiler entre particulares?

Sí, un contrato de alquiler entre particulares, sin la intervención de una gestoría, es legal. Sin embargo, se deben cumplir ciertos requisitos para que el alquiler sea válido y conforme a la ley.

Requisitos para que el alquiler sea legal

  • Debe cumplir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 
  • La vivienda debe contar con un certificado energético.
  • El casero debe depositar la fianza en el organismo autonómico designado.
  • Deben hacerse dos copias firmadas para que cada parte las conserve y pueda presentarlas en caso de litigio.

Si alguno de estos requisitos no es respetado el contrato no será legal, lo que podría perjudicar a ambas partes. 

¿Cómo redactar un contrato de alquiler entre particulares?

Para redactar un contrato de alquiler entre particulares sigue estos 5 pasos:

  1. Pon primero el lugar de la firma y la fecha.
  2. Identifica a ambos particulares con nombre, DNI y dirección.
  3. Indica el motivo del contrato, en este caso el arrendamiento.
  4. Identifica el inmueble con su dirección y el nombre del titular.
  5. Redacta las cláusulas del contrato, como la duración, el precio del alquiler, la fianza…

Al final, debes obtener un texto parecido a este:

Contrato de arrendamiento de vivienda

En (ciudad), a día (fecha) REUNIDOS

De una parte, (nombre del propietario)

Y de la otra, (nombre del inquilino)

INTERVIENEN

Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad legal

suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y,

EXPONEN

I.- Don/Doña (nombre), denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato de

arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de la vivienda sita

en (identificación del piso)

II.- Don/Doña (nombre), denominada en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada vivienda, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes,

CLÁUSULAS

A continuación entraremos en más detalle en las cláusulas que debes incluir en el contrato de alquiler entre particulares para que sea legal.

Cláusulas en un contrato de alquiler

Las siguientes cláusulas son las que deberían incluirse en el contrato de arrendamiento:

Duración del contrato

Según la LAU, la duración mínima de un contrato es de 5 años, prorrogable 3 años más. Si el inquilino es persona jurídica la duración mínima sería de 7 años. Además, pasados los seis meses desde la firma del contrato, el inquilino puede irse del piso si así lo desea. En el contrato se puede estipular si de irse antes del año habrá algún tipo de compensación económica.

Avales

Si hay avalistas se debe indicar en una cláusula. Hay que identificarlos y describir cuál sería su responsabilidad en caso de que el inquilino no pudiera asumir el pago del alquiler. 

Precio del alquiler

Se estipula la renta anual del alquiler y la manera de pagarlo, que suele ser en meses. También se debe indicar si la renta se actualizará en función del IPC.

Depósito de la fianza

Cuál será la cantidad de la fianza y a cuántos meses del alquiler corresponde. En España la fianza no puede superar los dos meses de alquiler, aunque se suele pedir uno de pago por adelantado. No hay que olvidar depositar la fianza en el organismo indicado o el contrato no será legal. Si el casero no deposita la fianza puede enfrentarse a multas y deberá indemnizar al inquilino por daños y perjuicios.

Quién se encarga de los gastos

El contrato también debe recoger quién se encarga de los gastos, casero o inquilino. Por ejemplo, aquí se puede estipular si el Impuesto de Bienes Inmuebles o la Comunidad lo paga el inquilino. Sin embargo, el inquilino no tiene que aceptar si no quiere.

Hay que indicar también cómo se gestionará el tema de las reparaciones: si las pagará el inquilino o el propietario. La LAU indica que las reparaciones menores las debe pagar el inquilino. Sin embargo, si el inquilino es el que ha roto algo también debe pagarlo. Normalmente, el casero se hace cargo de las reparaciones que ocurren por desgaste o uso, como la de la caldera.

Finalidad de la vivienda

Es muy importante dejar claro para qué se usará el inmueble. En este caso, pondríamos que será para vivienda habitual. Sin esta cláusula el casero no podría gozar de la deducción del 60% en rentas del alquiler y el inquilino no podría justificar que esta es su vivienda habitual.

Estado de conservación

En esta cláusula hay que dejar claro que el inquilino debe devolver la vivienda tal y como la encontró. De no ser así, el propietario podrá quedarse con la fianza.

Procedimiento ante impagos

Por último, y aunque esta cláusula no es obligatoria, siempre es buena idea añadir un apartado anti morosidad. Aquí se incluye el procedimiento a llevar a cabo en el caso de que no se realice el pago correspondiente durante dos meses seguidos. 

Últimamente, y debido a los efectos de la pandemia, se han empezado a añadir en los contratos de arrendamiento cláusulas covid. Estas cláusulas contemplan el procedimiento a llevar a cabo en caso de pandemia y confinamiento. 

Consejos finales para que el contrato de arrendamiento tenga validez legal

  • Aunque los contratos verbales tengan validez legal, el contrato de arrendamiento debe estar por escrito. Si no se hace así será muy difícil defender los intereses de las partes ante los tribunales.
  • Se aconseja hacer un inventario previo, ya que si alguna de las cosas se rompen ambas partes sabrán a qué acogerse.
  • Al inquilino se le aconseja tomar, además, fotografías del estado de la casa. Además, es su responsabilidad comprobar si realmente el inmueble está en buenas condiciones.
  • Si el casero lo desea, puede realizar un estudio de solvencia del inquilino antes de firmar. Así se asegurará de que no habrá problemas con los pagos. 
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