¿Qué rentabilidad ofrecen los fondos de inversión inmobiliarios?

Los fondos de inversión inmobiliarios son, al igual que las Socimis, una alternativa para estar invertido en el sector sin tener que adquirir un inmueble o cualquier otro tipo de propiedad. Por eso, son una buena manera de obtener rentabilidad sin tener que hacer un fuerte desembolso o llevar la gestión del local o domicilio. Pero, son muchas las dudas que pueden asaltarnos a la hora de optar por estos vehículos, ¿cómo funcionan?, ¿cuáles hay en España?, ¿qué rentabilidad suelen tener?, ¿cómo tributan? Todas estas dudas las analizamos en el artículo para que comprendas todo lo que hay que saber sobre los fondos de inversión inmobiliarios.

¿Qué son y cómo funcionan?

Son fondos de inversión que, en lugar de comprar acciones o bonos, compran propiedades de diferentes tipologías para después ponerlos en alquiler y así sacarles rendimiento. Como es lógico, cada uno de ellos invierte en diferentes regiones o áreas dentro del sector y, por tanto, la rentabilidad de un fondo de real estate puede variar. Por tanto, lo primero que debe de hacer un inversor es conocer bien la cartera que gestiona el fondo en cuestión para decidir si le resulta atractiva o no. Además, hay que tener en cuenta que estos vehículos no ofrecen una rentabilidad fija, ya que esta depende mucho del tipo de inmuebles que seleccionen los gestores y de la evolución del mercado.

Sin embargo, es necesario conocer que dentro de los fondos de inversión inmobiliarios hay dos clases: los directos y los indirectos. Los primeros son los que adquieren un bien inmueble para sacarle rendimiento alquilándolo y los segundos invierten en empresas del sector inmobiliario como pueden ser agencias inmobiliarias u otro tipo de compañías.

En cuanto al cómo funcionan, estos fondos están gestionados por uno o varios gestores que deciden cuáles son las mejores oportunidades de inversión en el mercado. Mientras que para invertir en ellos es tan sencillo como adquirir una participación del fondo deseado siempre y cuando supere la cantidad mínima establecida.

¿Qué rentabilidad puedo obtener de un fondo inmobiliario?

Esta pregunta es complicada de responder de una manera totalmente certera, ya que dependerá mucho del fondo que elija el inversor en función de sus características y aversión al riesgo. Pero estos son algunos de los más rentables del mercado, según VDOS y Morningstar.

Algunos de los fondos inmobiliarios más rentables

UBS (LUX) REAL ESTATE FUNDS SELECTION – GLOBAL (CAD HEDGED) I-12-ACC

Según el folleto del fondo, “el objetivo de inversión del Fondo es ofrecer una exposición ampliamente diversificada a los principales mercados inmobiliarios de todo el mundo, incluyendo Asia Pacífico (principalmente Australia y Japón), Europa y América del Norte y a los principales tipos de bienes inmuebles: oficina, comercio, logística, residencial y en algunos casos de hospitalidad y de atención sanitaria, y de almacenamiento”. Por tanto, estamos ante un fondo con una gran diversificación. En 2021 ha logrado una rentabilidad superior al 11% y desde su lanzamiento, en el 2018, acumula un retorno del 26,8%.

Partners Group Global Value Real Estate SICAV R (EUR)

Este fondo es de estilo directo como el anterior. El Fondo invertirá y mantendrá únicamente participaciones en Partners Group Global Real Estate FCP («Fondo Principal»). Desde su lanzamiento en 2019 ya acumula un crecimiento del 9%.

Schroder International Selection Fund Global Cities A Distribution EUR

Este fondo es de estilo indirecto y busca conseguir crecimiento de capital mediante la inversión en renta variable y renta fija de empresas de propiedad globales. Su rentabilidad acumulada en 5 años es del 5,89%. Desde 2018 su rentabilidad acumulada es del 40,3%.

Generalmente, como se puede ver en el ejemplo anterior, los fondos directos son menos rentables, pero menos volátiles ya que dependen de las rentas obtenidas por arrendar los inmuebles. Mientras que los fondos indirectos pueden ser más rentables, pero el riesgo también es mayor.

Las comisiones en los fondos de inversión inmobiliarios

Al igual que en el resto de los fondos de inversión, es muy importante conocer las comisiones que tendremos que pagar. Ya que muchas veces estas comisiones merman nuestra rentabilidad y no obtenemos el rendimiento que esperábamos al principio.

Lo cierto es que, en función del fondo, y de la gestora, podemos pagar hasta seis comisiones diferentes. Existe la comisión de suscripción, que se paga cuando se compran las participaciones del fondo y el importe máximo es del 5%, pero varía de un fondo a otro; la comisión de reembolso, que es la que abonamos al sacar nuestro dinero del fondo; la comisión de gestión, que es la que se paga a la gestora por la propia gestión del fondo y es implícita; también hay otras comisiones como la comisión de éxito y la de depósito.

Por tanto, a la hora de invertir en un fondo, será muy importante prestar atención también a estas comisiones que aparecen en el folleto informativo y que serán claves para saber cuál es la rentabilidad que podemos esperar. Si la rentabilidad obtenida en cuatro años es del 30% y las comisiones en ese periodo suman un 8%, entonces nuestra rentabilidad neta será del 22%.

¿Cómo tributan los fondos de inversión inmobiliarios?

Aunque son fondos de inversión inmobiliarios, tributan en rentas de capital mobiliario en el IRPF, al no ser nosotros los propietarios del inmueble. Además de eso, la fiscalidad de los fondos de inversión inmobiliarios es igual que las del resto de los fondos de inversión. Esto supone que no pagaremos nada si se traspasa el dinero de un fondo de inversión a otro, pero sí se paga si hacemos un reembolso a nuestra cuenta bancaria.

Eso significa que, si tributamos en España, en el caso de transferir el patrimonio de un fondo a otro no se pagan impuestos. Es decir, si vendemos nuestras participaciones en el fondo A para comprar participaciones del fondo B, no se paga nada a Hacienda, aunque hayamos obtenido un beneficio. Se paga cuando ese dinero se traspasa a nuestra cuenta bancaria. Esto es, si hemos invertido 10.000 euros en un fondo de inversión sea inmobiliario o no, hemos obtenido un beneficio de 2.000 euros y decidimos pasar esos 12.000 euros a otro fondo, no se tributa. Sin embargo, si esos 12.000 euros decidimos ingresarlos en nuestra cuenta bancaría, sí tributan.

Beneficios obtenidos	Tipos del ahorro en la renta
Hasta 6.000€	19%
Desde 6.000 hasta 50.000€	21%
Más de 50.000€	23%

Pero, no se tributan por los 12.000 euros, sino por el beneficio obtenido, que en este caso es de 2.000 euros. De esos 2.000 euros, deberíamos pagar a Hacienda el 19%. Normalmente es una operación que se hace de forma automática cuando solicitamos un reembolso. Si el beneficio obtenido supera los 6.000 euros entonces, el tipo a pagar es del 21% y si supera los 50.000 se pagaría un 23%. Por tanto, es muy importante tener en cuenta tanto la fiscalidad como las comisiones del fondo para saber cuál es la rentabilidad neta que podemos obtener.