Funcionamiento y evolución de las Socimis en España

27/09/2021
27/09/2021
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La inversión en Socimis ofrece al inversor acceso al mercado inmobiliario de una manera sencilla. Aunque la inversión inmobiliaria se relaciona principalmente con comprar una casa para después venderla o alquilarla, hay otras formas más sencillas y baratas de aprovechar las rentabilidades que ofrece el real estate.

Una de las fórmulas de invertir sin tener que hacer un gran desembolso es a través de las llamadas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), mientras que otra manera sería a través del crowdfunding inmobiliario. Respecto a la primera opción, se trata de compañías dedicadas al 100% al sector inmobiliario y se puede invertir en ellas a través de la bolsa, mediante la compra de una acción. Pero ¿Qué son? ¿Cuáles son los pros y los contras de esta inversión? ¿Qué beneficio podemos obtener? Lo analizamos a continuación.

¿Qué es una Socimi?

Una Socimi es una empresa con estructura de sociedad anónima que cotiza en los mercados financieros. El objetivo de estas compañías es adquirir inmuebles u otro tipo de activos del sector inmobiliario para su arrendamiento. Esto lo pueden hacer o bien directamente, es decir comprando un activo y sacándole rendimiento a través del cobro de rentas, o bien comprando participaciones en otras Socimis que coticen en el mercado.

Además, y según la normativa española, deben contar con otras características como tener un capital social mínimo de 5 millones de euros; estar formadas por, al menos, 50 accionistas; que su inversión sea como mínimo del 80% en inmuebles destinados a ser alquilados y que reparta beneficios entre los accionistas en forma de dividendos.

En definitiva, son empresas que compran inmuebles para ponerlos en el mercado del alquiler y, posteriormente, distribuyen los beneficios entre los accionistas. De esta manera, la inversión en Socimis ofrece exposición al mercado del alquiler en España, ya que los beneficios de la compañía provienen de las rentas que pagan sus inquilinos.

No obstante, en España es un modelo muy poco explotado, y con mucho camino que recorrer, ya que las Socimis solo tienen una cuota total del 15% sobre el mercado del alquiler. En Alemania, por ejemplo, este porcentaje escala hasta el 51%. Por tanto, son compañías que tienen bastante margen para seguir creciendo y expandiéndose en el mercado nacional.

¿Cuáles son los pros y los contras de la inversión en Socimis?

Las ventajas de invertir en una Socimi son numerosas. Una de las más destacadas son la liquidez y el hecho de que no exista necesidad de contar con un capital mínimo. Esto quiere decir que, al ser compañías que cotizan en los mercados bursátiles, para invertir en ellas se deben adquirir acciones de la misma. Algo que resulta cómodo y accesible. Esto supone una mayor facilidad a la hora de invertir y desinvertir en inmobiliario, a diferencia de lo que supone comprar un piso para después alquilarlo.

Algunos de los aspectos menos positivos es que al ser empresas que cotizan en bolsa tienen un comportamiento volátil en comparación con la relativa estabilidad e las rentsa de un piso. Por tanto, los inversores deben tener en cuenta que la inversión en Socimis lleva asociado el riesgo propio de invertir en bolsa.

Al mismo tiempo, los inversores en estas empresas no tienen poder de decisión sobre que inmuebles se compran, cuales se alquilan ni tampoco el precio. Es decir, son un sujeto pasivo. Por otro lado, también se puede caer en el error de no analizar bien la Socimi en la que se invierte y optar por una que no esté gestionando bien los recursos y activos de la compañía.

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Por tanto, es necesario que el inversor se informe sobre las diferentes sociedades que cotizan en el mercado y su situación financiera.

¿Qué beneficios puede aspirar a tener un inversor en Socimis?

En España, hay 70 Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria que han salido a cotizar con una capitalización total que ronda los 22.300 millones de euros. En función del tamaño de la empresa cotizan en el Mercado Continúo, en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) o en el Ibex 35.

Evolución de las principales Socimis en España

Merlin Propierties y Colonial son las dos más grandes y, por esta razón, forman parte del principal selectivo español, el Ibex. En los últimos doce meses, han ganado un 39% y un 27% respectivamente. La primera debutó en bolsa en 2014 a un precio de 7,66 euros el título, frente a los 9,34 actuales.

Esto quiere decir que un inversor que apostara 10.000 euros en la compañía en 2014 habría ganado 2.193 euros en un periodo de seis años. Una cantidad a la que habría que sumarle los dividendos obtenidos. El último pago de dividendos fue de 0,3 euros por acción.

En el caso de Colonial, ha pasado de los 6,39 euros por título en 2016 a los 8,8 euros actuales. Esto supone que un inversor que decidiera invertir 10.000 euros tendría un beneficio de 3.771 euros después de cinco años. Del mismo modo habría que añadir a esta suma los dividendos repartidos entre los accionistas.

La fiscalidad de la inversión en Socimis

La fiscalidad de las Socimis es un tema polémico y que ha generado diversas disputas en el Congreso de los Diputados. Estas sociedades tributaban al 0% sobre los beneficios no distribuidos, pero han pasado a pagar el 15%. Se trata de un gravamen que se aplica a las rentas que no se hayan repartido en forma de dividendos – tienen que repartir como mínimo el 80% – y que no hayan tributado en el Impuesto de Sociedades.

No obstante, lo que más preocupe al inversor es cómo tributa su participación en la Socimi. Y la respuesta es que una acción de este tipo de sociedaes tributa igual que cualquier otra acción de una empresa. Esto supone que se paga entre un 19% y un 26% por los dividendos – en función del beneficio obtenido – y el mismo porcentaje si se decide vender la acción.

Por ejemplo, sí hemos ingresado 500 euros en dividendos, automáticamente se descontará un 19% a ese beneficio. Mientras que, si vendemos la acción después de un tiempo con un beneficio de 3.000 euros, también deberemos pagar ese porcentaje sobre el beneficio.

No se paga sobre el total invertido, sino sobre las plusvalías generadas. De igual manera, si se vende con pérdidas se puede compensar en la Declaración de la Renta en el apartado donde se incluyen las pérdidas y ganancias por este tipo de actividades financieras, que tributan como rendimientos del capital mobiliario.

En resumen, la inversión en Socimis nos ofrece exposición al mercado del alquiler en España de una manera accesible, con las ventajas y desventajas de invertir en bolsa. Por otra parte, su fiscalidad es igual a la del resto de acciones.

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