El auge que ha vivido en los últimos años el mercado del alquiler ha propiciado que las operaciones inmobiliarias de ‘comprar para alquilar’ –buy to let o buy-to-rent en su terminología inglesa- se hayan consolidado como inversión. Estas inversiones pueden reportar rentabilidades relativamente elevadas –en 2019 la media en España se sitúo en el 5,46%-, aunque llama la atención que en localidades como Barcelona, donde los precios del alquiler han vivido un rally en los últimos años, la rentabilidad ha sido inferior a la de la media española (4,5%).

En este artículo explicaremos cómo se puede calcular la rentabilidad de comprar un piso para alquilar. Además, te proporcionaremos las herramientas necesarias (una tabla de excel) para que, de forma sencilla, puedas conocer exactamente la rentabilidad que puedes obtener por tu inmueble si lo arriendas.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

Antes de nada, cabe diferenciar entre la rentabilidad bruta del alquiler y la rentabilidad neta del alquiler. En el caso de la primera, la podemos calcular dividiendo el dinero anual que obtenemos de la renta de un inmueble entre el precio por el que lo hemos adquirido. En el caso de la segunda, el procedimiento es similar, pero también deberemos contemplar todos los gastos asociados al inmueble como el pago de la comunidad, los impuestos, los consumos mensuales y los seguros que decidamos contratar, entre otros.

ITP: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que grava las transmisiones onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados. En este artículo el caso que nos ocupa es el de las transmisiones onerosas, ya que son las que hacen referencia a las compras de vivienda de segunda mano. En una operación de compra-venta de una vivienda de segunda mano la persona que debe abonar el tributo es el comprador, por lo que si vas a comprar un piso usado para alquilar será tu deber abonarlo.

El ITP principal tributo al que se debe hacer frente cuando se compra una vivienda de segunda mano (en el caso de la vivienda de obra nueva se aplica el IVA en su tipo reducido del 10%). El importe del ITP, al ser un impuesto cedido por la Administración central a las comunidades autónomas, varia en función de la región en la que se produzca la transacción. De este modo, dependiendo de la zona geográfica y de distintas deducciones y bonificaciones que se pueden aplicar dependiendo de cada caso ( una familia numerosa o con una persona minusválida a cargo pagaría un tipo más reducido del impuesto), este impuesto se sitúa entre un 4% y un 10% del precio del inmueble. El plazo máximo para liquidarlo son 30 días desde que se produce la compra del bien inmueble y debe abonarse en la delegación territorial de Hacienda que corresponda.

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles

El Impuesto de los Bienes Inmuebles es otro de los principales impuestos a los que debe hacer frente cualquier propietario de un inmueble, independientemente de si se trata de una vivienda, un local comercial o una plaza de garaje. Este tributo lo determinan los ayuntamientos, por lo que cada municipio tiene autoridad para ajustar este canon, y para calcularlo se parte del valor catastral del inmueble. Algunos de los factores que determinan el valor catastral son:

  • La antigüedad del edificio en el que se encuentra el inmueble.
  • La localización de la propiedad.
  • El coste de los materiales utilizados en las construcciones.
  • El valor de mercado del inmueble.

Tipos de seguro para el alquiler de inmuebles

Aunque no son un gasto obligatorio como el de los impuestos, un número significativo de los arrendadores opta por contratar seguros que minimicen los riesgos del alquiler. Veamos algunos de los más habituales.

  • De contenido y continente. Es decir, el clásico seguro del hogar. En primer lugar cabe destacar que ni arrendador ni arrendatario están obligados por ley a contratar un seguro del hogar. Sin embargo, la mayoría de propietarios disponen de alguna póliza de estas características para proteger su inmueble (contenido) de posibles desperfectos y sus bienes como los electrodomésticos (contenido). En caso de que la propiedad esté hipotecada -como es el caso más probable si compras un piso para alquilar-, disponer de un seguro del hogar cobra todavía más sentido. En caso contrario, ¿Te imaginas perder tu piso en un incendio y, aún así, tener que seguir pagando las letras de la hipoteca?
  • Contra impagos. Uno de los principales dolores de cabeza para un arrendador es que su inquilino no cumpla con sus obligaciones de pago. Es por este motivo que los seguros contra impagos son muy populares entre los propietarios de inmuebles en alquiler. Existen diversas modalidades de este tipo de pólizas: seguros que cubren los posibles impagos, seguros que pagan un día determinado del mes para evitar los retrasos en los pagos o soluciones financieras que adelantan un año completo del alquiler.

Si estás valorando comprar un piso para alquilar, puedes ahorrarte muchos cálculos utilizando nuestra plantilla de rentabilidad para inmuebles buy to rent. ¡Esperamos que te sirva de ayuda!

Calculadora retorno inversion

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