Alquila con garantías y sin riesgo de impago

El precio del alquiler en España ha ido creciendo en los últimos años hasta situarse en los 10,8 euros por metro cuadrado (aunque está experimentando una bajada desde septiembre de 2020). El alza en los precios sitúan al alquiler como una de las mejores opciones para los propietarios de pisos vacíos, especialmente en Cataluña y Madrid, donde se pueden obtener rentabilidades realmente elevadas. Sin embargo, alquilar una vivienda puede convertirse en una verdadera pesadilla para los propietarios: inquilinos que no pagan, destrozos en el piso y okupación son las principales preocupaciones de todo arrendador.

Si estás perdiendo el sueño porque deseas alquilar pero no sabes si es la mejor opción hoy vamos a contarte la mejor forma de alquilar con garantías. Hablaremos de cómo escoger al inquilino perfecto, pedir garantías y blindar el alquiler.

Pasos a dar para alquilar un piso con garantías

Estos son los pasos a seguir para alquilar un piso con garantías y dormir con tranquilidad:

1. Hacer un estudio de solvencia del inquilino

Para encontrar al inquilino perfecto la mejor garantía es realizar un estudio de solvencia. Este es un servicio que suelen ofrecer las inmobiliarias. Consiste en pedirle al inquilino un contrato laboral a jornada completa e indefinido, un salario específico a través de las tres últimas nóminas (suelen pedir más de 1.500 euros al mes) y, aunque esto no suele hacerse porque se considera abusivo, un extracto de sus movimientos bancarios para corroborar la veracidad de los datos.

En el caso de autónomos y jubilados o pensionistas, se requerirán las últimas declaraciones de la renta. Hay que destacar  que el perfil ideal de inquilino pasa por tener un contrato indefinido, así que autónomos y jubilados suelen tener menos papeletas para ser el inquilino perfecto.

Gracias al estudio de solvencia podrás asegurarte de que el inquilino se hará cargo del alquiler y te librarás de futuros problemas. Además, podrás elegir entre los mejores perfiles que la agencia inmobiliaria te presente.

Un truco de profesional: puedes buscar al futuro inquilino en el Fichero de Inquilinos Morosos. En él aparecen todas aquellas personas que han dejado a deber mensualidades del alquiler y se puede acceder a esa información por un precio relativamente bajo.

2. Pedir un aval

Si aún con el estudio de solvencia no te quedas tranquilo, puedes pedir un aval. Puede ser bancario o personal. Se recomienda el personal, ya que el bancario es difícil de conseguir a no ser que se posea una solvencia envidiable.

¿Qué es el aval bancario en un alquiler?

Es una garantía de que, en caso de que se incumpla el pago, el banco se hará cargo de las mensualidades del alquiler. Puede solicitarse al banco que cubra un período determinado de tiempo en caso de impago, aunque lo más común es que el aval sea un depósito que el inquilino guarde en el banco para hacer frente al impago. En ambos casos el aval es difícil de conseguir si el inquilino no posee una solvencia elevada, ya que, por ejemplo, el aval de depósito suele ser el equivalente a varios meses de alquiler.

¿Qué es el aval personal en un alquiler?

Es una garantía de pago de la que suele hacerse cargo un tercero, que no tiene por qué disfrutar directamente del inmueble alquilado.  En caso de impago, este avalista tendrá que encargarse de las mensualidades que el inquilino moroso deje a deber. Este tipo de aval suele ser aportado por un familiar próximo al inquilino. Será decisión del propietario pedirle al aval o al inquilino las mensualidades impagadas si se termina dando el caso, ya que ambos tendrán la obligación de responder ante el pago.

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3. Pedir una fianza

Que no se te olvide que la fianza ya es una garantía obligatoria de por sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la Ley que regula los alquileres, estipula «una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda».

Sin embargo, si lo deseas puedes pedir una garantía adicional a un mes de fianza, aunque en ningún caso esta será contemplada como fianza. La LAU estipula desde 2019 que la garantía adicional no podrá ser superior a dos meses de fianza en el caso de vivienda habitual, aunque no pone límites a los alquileres destinados a otros usos.

Para proceder de la manera correcta, el arrendatario tendrá que depositar la fianza en el organismo competente que la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble y guardar los dos meses correspondientes a la garantía adicional. Todo esto debe quedar bien recogido en el contrato.

4. Poner garantías adicionales en el contrato

Al igual que ocurre con los meses extra de fianza, que en realidad son garantías adicionales, se pueden estipular aún otras garantías dentro del contrato. Estas suelen tener que ver con la posibilidad de rescindir un contrato si el inquilino subarrienda el piso, es molesto para los otros vecinos, ocasiona desperfectos en el inmueble o deja de pagar el alquiler. Al final, la mejor garantía es redactar un buen contrato.

5. Contratar un seguro de alquiler

Por último, para blindar el alquiler definitivamente puedes contratar un seguro de alquiler. Este seguro, que pagarás mensualmente, cubrirá los gastos en caso de que el inquilino deje de pagar y hasta que abandone el inmueble. Además, muchos seguros se hacen cargo del coste de abogados y procuradores en caso de desahucios y también cubren posibles daños y desperfectos que el inquilino haya podido ocasionar.

Eso sí, para poder solicitar un seguro del alquiler también tendrás que demostrar que el inquilino es solvente y le harán un estudio como el de las inmobiliarias, ya que ninguna aseguradora querrá cubrir un alquiler arriesgado.

6. Asegúrate las rentas al principio de cada mes

Es una modalidad de seguro muy recomendable. A través de este tipo de protecciones te aseguraras que a comienzo de cada mes te ingresen las rentas del alquiler en tu cuenta bancaria. De esta manera te puedes despreocupar de tener que realizar gestiones para cobrar a tu inquilino y de que se produzcan retrasos o impagos del alquiler.

7. Cobrar 1 año del alquiler por anticipado

Una opción menos conocida que el seguro, pero que también elimina el riesgo de impago, es el factoring inmobiliario o cobro de las rentas por anticipado para propietarios de inmuebles en alquiler. Este servicio permite cobrar un año completo del alquiler y después la firma que realiza el anticipo se encarga de cobrar mensualmente al inquilino.

¿Qué hacer si ya no puedes pedir garantías en el alquiler?

Puede darse el caso de que tu piso ya esté alquilado y no te tomaras las molestias de pedir garantías. Si empiezas a preocuparte porque ves que tu inquilino comienza a demorarse con los pagos puede que estés buscando una solución.

Si el contrato ya está firmado no podrás pedir garantías adicionales hasta que hayan pasado cinco años y puedas renovarlo o recuperar el inmueble, aunque puede que estés a tiempo de contratar un seguro de alquiler si el inquilino está dispuesto a colaborar.

Lo cierto es que, si no fuiste previsor o previsora, ya no hay mucho que puedas hacer, por lo que aconsejamos informarse siempre antes de alquilar un inmueble.

Ya conoces la mejor forma de garantizar un alquiler

Ahora ya sabes cómo blindar tu alquiler y evitar posibles problemas con el inquilino. Aunque alquilar siempre conlleva riesgos, lo cierto es que existen numerosas garantías que te protegerán de la morosidad y los destrozos, así que puedes estar tranquilo. Peor es dejar tu piso vacío y tener que pagar impuestos por un inmueble que no te genera ningún beneficio, ¿no crees?