Efecto Covid: ¿cuáles son las zonas con los precios de alquiler más caros?

Tradicionalmente -y de igual forma que sucede con la compraventa- las zonas más caras de España para alquilar se han situado durante en grandes ciudades y zonas costeras. Si bien esto es una realidad que se mantiene, el Covid ha supuesto un cambio significativo de tendencia y un descenso de las rentas.

Un estudio reciente de la consultora JLL resalta que un 40% de los españoles vivirá de alquiler en los próximos años frente al 26% que lo hace actualmente. Por lo tanto, las variaciones del mercado del alquiler afectan directamente a una mayoría de personas, tanto si son arrendatarios como arrendadores.

El portal Pisos.com señala que el precio medio del alquiler en España ha caído un 3,35% interanual hasta junio, con un precio medio de alquiler que fue de 9,63 euros por metro cuadrado. Por zonas, tres capitales superaron los 15 euros por metro cuadrado en este periodo de tiempo. Son Barcelona (15,65 €/m²), Donostia-San Sebastián (15,60 €/m²) y Madrid (15,01 €/m²), que tradicionalmente cuentan con los precios de rentas más altos de España. 

Esta evolución, a la baja, se observó también en marzo, cuando hubo un descenso del -0,21% frente al mes de febrero y una caída del -2,24%% respecto a diciembre de 2020. 

Las comunidades con los alquileres más caros, en marzo, fueron Madrid (1.550 €/mes), Cataluña (1.333 €/mes) y Baleares (1.294 €/mes). Por su parte, Extremadura (443 €/mes), Castilla-La Mancha (553 €/mes) y Galicia (594 €/mes) registraron aquellas rentas más económicas. 

Evolución del mercado del alquiler desde la Covid

Aunque los precios de las capitales siguen siendo altos, Idealista también señala que el alquiler tras la irrupción de la Covid ha estado protagonizado por la bajada del precio de los alquileres, especialmente en las principales ciudades del país, que cerraron 2020 con caídas históricas tras batir récord antes de que estallara la pandemia.

Destacan los casos de Madrid y Barcelona, donde el alquiler se ha reducido un 12,6% y un 17,3%, respectivamente, desde los máximos de mayo. Tras estas variaciones, y en este periodo, Madrid y San Sebastián (14,6 euros/m2/mes) se sitúan como las capitales más caras a la hora de alquilar una vivienda, ligeramente por encima de Barcelona (14,5 euros/m2/mes).

En esta evolución de precios, Fotocasa también observa un estancamiento de los precios del alquiler después de 66 meses consecutivos con incrementos interanuales, que arrancaron en agosto de 2015 y que, por la Covid, se han visto interrumpidos, con una caída intermensual del 0,8 %.

Zonas céntricas en el mercado de lujo

En el mercado de alquiler del sector lujo, la inmobiliaria Barnes destaca que las zonas céntricas son las más demandadas, tendencia que tomó forma durante la pandemia por su versatilidad y seguridad. En Madrid es donde se ha experimentado más esta demanda, y el precio del alquiler ya ha alcanzado la cota de los 3.150 euros al mes en pisos de 150 m2 y hasta los 7.350 euros al mes en chalés de 350 m2.

Las zonas costeras siguen al alza por el alquiler veraniego

Si bien los indicadores apuntan a que desde que estalló la Covid hay una reducción de precios de alquiler en general y en zonas donde antes la tónica era al alza, no sucede lo mismo con las zonas costeras, con viviendas destinadas al alquiler veraniego.

Según datos de Pisos.com, este 2021, de igual forma que el pasado año, las costas de Almería (436 €/semana), Rías Baixas (465 €/semana) y Rías Altas (480 €/semana) son los más asequibles en cuanto al alquiler, mientras que Baleares (1.705 €/semana), Costa Brava (1.246 €/semana) y Costa del Garraf (1.141 €/semana) los más caros. Las costas que más han bajado sus rentas son Rías Baixas (-1,06%), Costa Dorada (-0,69%) y Baleares (-0,47%), estas dos últimas afectadas claramente por las restricciones a la entrada de turistas extranjeros.

¿Seguirán bajando los precios de alquileres en estas zonas en 2021 y 2022?

Pisos.com vaticina que para la segunda mitad del año el precio de la vivienda cerrará con un alza inferior al 3% en venta y una caída de más del 2% en el alquiler.

Las autonomías con mayor estabilidad en lo que a precios y operaciones se refiere seguirán siendo Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, y en aquellas zonas costeras de Murcia, Baleares y Canarias habrá un ‘efecto rebote’ de la mano de la recuperación del turismo.

Esta bajada no será igual según el tipo de vivienda y zona. Pues, “pese a que los precios de alquiler experimentarán un descenso superior al 10%-15% en las principales ciudades, habrá una subida entorno al 8-10% en propiedades con terrazas o jardines que estén en las periferias de los principales centros urbanos”, apunta José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Precios más bajos en Barcelona

Las perspectivas también vaticinan que en este 2021 y 2022, los precios en grandes ciudades pueden seguir bajando. Esto se debe a la demanda de viviendas más amplias, con espacios exteriores y zonas comunes compartidas, que suelen estar ubicadas en localidades situadas entre 10 y 50 km de la ciudad. Esta fuga hacia nuevas ubicaciones impacta en los precios de compra y alquiler de la vivienda, donde se espera que bajen entre un 3% y un 7%, respectivamente en Barcelona según analiza Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

El experto comenta que el que tiene un piso en Barcelona no se irá porque tiene un activo que va a valer más, pero cuando se trata de elegir, las familias están priorizando zonas al aire libre y bien conexionadas con la ciudad. Por ello suben su demanda comarcas como el Maresme y el Vallès Occidental y Oriental, y dentro, ciudades como Badalona, Sant Cugat, Terrassa y Manresa.

En todo caso, los expertos creen que ello puede variar en función de los que dure la pandemia, las consecuencias económicas por esto, y según la Nueva Ley de la Vivienda que incluye la limitación de los precios de los alquileres, especialmente en las zonas más tensionadas que son las que están sufriendo más variaciones en el precio del alquiler.