¿Cómo puede afectar la guerra de Ucrania al mercado inmobiliario?

La invasión de Ucrania por parte de Rusia está generando diferentes impactos económicos. El más notable se ha visto en el mercado de la energía con los precios del petróleo y del gas disparados, al igual que en otros productos como la harina o el aceite de girasol. Sin embargo, hay otros efectos indirectos y por eso cabe preguntar cómo puede afectar la guerra de Ucrania al inmobiliario. Ya que las consecuencias del conflicto bélico pueden verse reflejadas de diferentes maneras tanto en un freno de la inversión como en un encarecimiento de la construcción y de las reformas. Sin olvidar, ni muchos menos, el escenario inflacionario que está presente.

La guerra de Ucrania y el mercado inmobiliario: inversión

El primer punto directamente afectado es el que tiene que ver con la inversión de rusos y ucranianos en el ladrillo español. Según los últimos datos, en 2020 el 12% de las compraventas del inmobiliario español fueron realizadas por extranjeros. De ese porcentaje, el 1,9% correspondió a compradores rusos y el 1,1% a ucranianos. En el global, representan el 0,4% de las transacciones. Ahora bien, el comprador ruso se destaca por la compra de viviendas de lujo o situadas en la costa española, que podrían verse más afectadas por esta guerra. Mientras que, los ucranianos tan solo representan el 0,1% del mercado inmobiliario español.

Así las cosas, el impacto en la inversión extranjera parece que será limitado debido a que no suponen un gran porcentaje de los inversores en el mercado inmobiliario español. Pero, como ya se ha mencionado unas zonas podrían salir más afectadas que otras debido a las características de estos compradores. Así, la vivienda de lujo y las costeras pueden ser las que más achaquen el golpe del conflicto bélico.

Si que es cierto, que la incertidumbre política y económica tiende a frenar las inversiones en general y esto podría traducirse en una reducción en el volumen de compraventas en el inmobiliario. Pero, por el momento se mantienen las buenas perspectivas sobre el sector, que apunta a otro buen año de crecimiento.

Materias primas y construcción

Si bien por la parte inversora no se observa un impacto fuerte y se podría decir que la guerra de Ucrania al mercado inmobiliario español no le afectará mucho, no es del todo cierto. Un efecto secundario, como ya se ha visto, es el encarecimiento de las materias primas. Entre ellas el acero o el aluminio, dos elementos usados en la construcción. El primero ha subido un 25% y el segundo un 20% en lo que va de año. Pero, no solamente eso, el transporte de mercancías también se ve encarecido por el aumento de los precios del combustible.

Así las cosas, el mayor impacto que se puede notar en el mercado inmobiliario puede ser en la parte de la construcción, las reformas y la obra nueva. Es probable que se puedan ver paralizadas o retrasadas algunas nuevas construcciones debido al alza de los precios y que, además, el precio de estas viviendas se vea incrementado. Al mismo tiempo, el precio de las reformas, si queremos comprar una vivienda para reformarla y después venderla o alquilarla, también puede verse directamente impactado. Así, debemos tener en cuenta este escenario y la evolución de los precios en este sentido para saber cuánto podrían subir.

Inflación

La inflación se encuentra en máximos de los últimos 40 años. En España llegó a rozar el 10% y todavía no se ha contabilizado el efecto que puede tener la guerra en este dato. La inflación en el mercado inmobiliario puede afectar de dos maneras principales. Por un lado, podemos ver una mayor entrada de inversores y un aumento de las transacciones porque es visto como un mercado refugio capaz de salvarnos de la inflación. Mientras que, por otro lado, afecta en el alza de los materiales y de los precios en general.

En periodos inflacionistas, como el actual, los inversores miran hacia aquellos activos refugio en los que salvaguardar sus ahorros y obtener rentabilidad. Aquí, el mercado inmobiliario juega un papel importante, de hecho, las transacciones están aumentando pese a las caídas de las bolsas. El motivo es que en periodos inflacionistas la inversión inmobiliaria cobra atractivo debido a que las rentas del alquiler permiten salvar, en cierta manera la inflación. Generalmente, lo que el inquilino paga se ajusta al IPC, si este sube, la renta mensual que recibimos sube también, aunque se calcula anualmente. Si bien es cierto, que es probable que la renta no varíe o no la cambiemos si somos arrendadores, sigue viéndose como un activo refugio.

Así, en cierta manera, la inflación y la guerra de Ucrania al mercado inmobiliario le pueden afectar con un alza de los precios y una mayor inversión por parte de los ahorradores. De esta manera, cabe pensar que las perspectivas seguirán siendo optimistas, ya que la inflación suele beneficiar este tipo de inversiones.

¿Es buen momento para invertir en el mercado inmobiliario?

Probablemente, esta sea una de las preguntas que siempre nos hacemos cuando vamos a invertir en cualquier tipo de activo. Saber si es o no un buen momento es complicado, ya que hay que tener muchos factores en cuenta. Lo cierto es que las perspectivas siguen siendo alcistas. Así, se prevé que los precios de las casas para la venta sigan subiendo debido a un mayor interés inversor de comprar vivienda y a la ya conocida falta de oferta inmobiliaria en España. De hecho, nuestro país sigue necesitando 2 millones de viviendas en los próximos años para lograr satisfacer la demanda.

En cuanto al alquiler, las perspectivas no son ya tan optimistas. En 2021 cayeron un 3% y un 4% interanual con caídas del 15% en Madrid o Barcelona. El motivo es que se está viendo un mayor interés en la compra de casa que en el alquiler por motivos inversores y también porque la pandemia ha hecho que cambien las características que se quieren en una vivienda. Además, las condiciones hipotecarias que ofrece la banca son positivas y aumentan el interés comprador.
Ahora bien, los riesgos son altos y la Guerra de Ucrania al mercado inmobiliario le puede afectar de otras formas. Por ejemplo, el sentimiento inversor alemán, medido en el índice ZEW, ya habla de una posible recesión o estanflación en el país. Esto es importante tenerlo en cuenta, ya que si nos adentramos en una recesión el mercado inmobiliario va a sufrir. Por otro lado, se espera una subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para finales de año. Lo cual hace que las condiciones hipotecarias puedan verse endurecidas. Así las cosas, las perspectivas son que los precios de las casas continúen subiendo por el boom comprador y que los alquileres bajen, pese a la inflación.