Las claves para entender el crowdfunding inmobiliario

27/07/2021
27/07/2021
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Comprar una vivienda para, posteriormente, alquilarla es una de las inversiones más populares en España. Sin embargo, es algo que no está al alcance de todos los bolsillos. Actualmente, el precio medio de una vivienda se encuentra en los 180.000 euros, algo que limita notablemente el acceso a este estilo de inversión. Sin embargo, internet y sus plataformas han vuelto a dar con la tecla para ofrecer una solución a aquellos que quieran obtener rentabilidad del mercado inmobiliario sin tener que comprar un inmueble.

Aunque hay varias maneras de hacerlo, nos vamos a centrar en el crowdfunding inmobiliario, una modalidad que no para de crecer.

¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?

A través de internet y con una cantidad de dinero muy pequeña, un inversor puede convertirse en dueño de un inmueble en solo unos minutos gracias al crowdfunding inmobiliario. La forma de conseguir esto es bastante sencilla. A través de una de las muchas plataformas que existen, un inversor puede aportar una cantidad de dinero que se sumará a la que han depositado otros inversores. Cuando la cifra total se alcance, se procede a realizar la compra del edificio, local o vivienda para posteriormente alquilarla o reformarla y venderla.  

Estas plataformas de inversión colectiva son las encargadas de seleccionar diferentes proyectos y anunciarlos en su web. Después, los inversores son los que toman la decisión de escoger aquel proyecto que más les guste o se adapte a su aversión al riesgo. 

De esta manera, a través del crowdfunding se puede tener acceso a la rentabilidad del mercado inmobiliario sin tener que asumir los grandes riesgos intrínsecos de este. En este caso, el inversor no debe preocuparse personalmente de si el inquilino paga o no la renta, ni tampoco de los desperfectos que se puedan originar en la propiedad. Tan solo debe seleccionar un proyecto y aportar el dinero que considere oportuno.

Aunque, no hay que olvidar que la inversión sin riesgo no existe y se debe tener presente que la rentabilidad del proyecto puede no ser la esperada en un inicio. Pero, es una manera de limitar el riesgo, ya que la compra del bien raíz se realiza junto con otros inversores y el desembolso será mucho menor que en el caso de adquirir un inmueble de forma individual.

¿Cómo invertir a través del crowdfunding inmobiliario?

Probablemente, llegados a este punto muchos inversores estén pensando en lanzarse y probar suerte con el crowdfunding inmobiliario pero no saben como hacerlo. Lo cierto es que la mecánica es bastante sencilla. El primer paso es seleccionar una plataforma, como Urbanitae, Wecity o StockCrowd In, entre otras.

Después hay que registrarse en ella, un proceso que tarda tan solo unos minutos. Una vez que esto se ha hecho, el siguiente paso debe ser el de valorar todos los proyectos que la plataforma ofrece y, una vez seleccionado invertir en el inmueble. 

Diferencia entre inversores acreditados y no acreditados

En este punto se deben tener presentes los límites en cuanto a la cantidad pendiente. Según la Ley 5/2015 de Financiación Empresarial, los inversores no acreditados no podrán invertir más de 3.000 euros por proyecto ni tampoco más de 10.000 euros al año entre todas las plataformas de inversión colaborativa.

Aunque, para los inversores acreditados no existe límite a la hora de invertir, sino que el límite se traslada al proyecto en sí, algo que no afecta tan directamente al inversor final. Para ser inversor acreditado y poder invertir más dinero de lo permitido tan solo hay que contratar un servicio de asesoramiento que cuente con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). 

¿Qué rentabilidad se puede esperar en el crowdfunding de bienes raíces?

La rentabilidad estimada depende del tipo de proyecto y del riesgo del mismo. La parte positiva es que las plataformas suelen anunciar la rentabilidad estimada que prevén de cada proyecto para que los inversores seleccionen cuál les puede interesar más.

Por ejemplo, en uno de los proyectos que tiene actualmente abiertos la plataforma Urbanitae, la rentabilidad total estimada es del 17%. En este caso se trata de “un proyecto que consiste en la adquisición de un espacio de oficinas para su posterior adaptación, reforma, arrendamiento y venta a un inversor patrimonialista, ubicado en el barrio de la Sagrada Familia (Barcelona)”, señalan en la web. Así, un inversor que quiera destinar 1.000 euros, ganaría 170 euros.

En este caso lo que los inversores deben tener presente es que las plataformas hablan de rentabilidad total una vez que la operación finalice, es decir después de reformar la propiedad y venderla o alquilarla. No se trata de una rentabilidad anual o mensual, sino al término del proyecto, que puede ser de unos meses o de años. Esta consideración es clave a la hora de decantarse por este estilo de inversión.

Además, conviene tenerlo presente. Para saber cuándo se recuperará el dinero más la plusvalía es necesario revisar el proyecto. En el caso de Urbanitae, aparece reflejado cuál será la duración o plazo de inversión. Para el proyecto mencionado son 15 meses, mientras que para otros el plazo puede superar los 24 meses.

La fiscalidad del crowdfunding inmobiliario

Una parte importante, que se suele pasar por alto, es la de la fiscalidad. Al recibir beneficios por haber invertido en crowdfunding inmobiliario, se debe tributar como si se tratase de la venta de una acción o fondo de inversión. Las plusvalías tributarán como rendimientos de capital mobiliario y lo harán por un 19%, 21% o 23% en función del beneficio obtenido. Si los beneficios son inferiores a 6.000 euros lo harán en el primer tramo, si se encuentran entre 6.000 y 50.000 lo harán en el segundo y hemos ganado más de 50.000 euros, se tributa por el 23% sobre los beneficios. 

En este caso, el promotor del proyecto de Crowdfunding Inmobiliario es el encargado de realizar las retenciones necesarias y hacer el pago a cuenta del IRPF. Por tanto, el inversor recibirá el beneficio neto después de impuestos en su cuenta cuando el proyecto finalice. En este punto, es necesario observar si en la rentabilidad estimada que anuncian las plataformas aparece el epígrafe de si se trata de una vez pagados los impuestos o es la rentabilidad bruta.

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