Perspectivas del mercado inmobiliario en 2022, ¿qué podemos esperar?

El precio del metro cuadrado en España sigue subiendo y actualmente se sitúa en los 1.816 euros, unos datos que no se veían desde el 2012 y que contrastan con los 1.496 euros por metro cuadrado que se pagaban en el 2016. No obstante, quizás es todavía más sorprendente el alza en el número de las compraventas, que han alcanzado las 53.410 operaciones en el mes de septiembre, un 40,6% que durante el mismo mes del 2020 y un 7,1% más que en el mes de agosto. Lo llamativo es que este volumen no se veía desde abril de 2008. Es decir, que ahora mismo el número de transacciones se encuentra en niveles pre-crisis. Y no la provocada por el covid-19, sino la de la burbuja inmobiliaria de hace más de una década.

Sin embargo, todo lo contrario ocurre con el mercado del alquiler, donde los precios han caído notablemente. Pasando de los 11,4 euros de 2020 a los 10,5 actuales, regresando así a los niveles de 2018 y terminando con la tendencia alcista en la escalada de los precios por metro cuadrado arrendado. Por todo ello, cabe preguntarse cuáles serán las perspectivas del mercado inmobiliario en 2022.

¿Cuál es la actual situación?

Antes de conocer el pronóstico, es necesario saber cuál es el escenario actual que ha impulsado el número de compraventas y el precio de la vivienda en España para saber si nos encontramos ante una situación transitoria post-pandemia o si se mantendrá en el tiempo.

Los motivos que han hecho aumentar los precios de compra-venta son diversos. Dos de los más relevantes son, sin duda, el exceso de ahorro de las familias y los cuellos de botella en las cadenas de suministro. En el primer caso, la pandemia aumentó el ahorro de las familias españolas debido a que en 2020 el consumo bajó de manera forzosa por los cierres de la hostelería, del turismo y las severas restricciones a la movilidad.

A esto se une el hecho de que la falta de suministros ha propiciado un parón de la construcción que ha ido retrasando los proyectos de obra nueva. Y, por si esto fuera poco, los cuellos de botella están provocando que el material necesario para construir o reformar viviendas sea escaso en estos momentos o que llegue con retraso.

Por tanto, nos encontramos en un momento en el que los hogares disponen de unos ahorros considerables y a esto hay que añadirle un retraso acumulado en las construcciones y un problema a la hora de recibir materiales, algo que a su vez eleva el precio de los mismos y, por ende, el precio final de venta de la vivienda.

Perspectivas del mercado inmobiliario en 2022

El consenso de mercado espera que la tendencia se mantenga hasta, por lo menos, la segunda mitad del año, cuando los cuellos de botella comiencen a ir disipándose y la oferta y la demanda vuelvan a acoplarse al mismo ritmo. Sin embargo, y hasta que esto ocurra, los expertos aseguran que en 2022 veremos nuevas subidas en los precios de las viviendas. El último estudio del portal pisos.com, por ejemplo, estima que la subida final del precio de la vivienda podría ser del 4% con respecto a 2021, el doble que en el presente ejercicio.

Por otro lado, también se espera que el vigente curso finalice con 550.000 viviendas vendidas, un 31% más que el año anterior, mientras que para 2022 se incrementarán las transacciones un 3% respecto al cierre de 2021.

¿Cómo evolucionará el mercado del alquiler?

La tendencia también se mantendrá en el mercado del alquiler, lo cual supone que los precios seguirán bajando. No hay que olvidar que en lo que llevamos de año los arrendamientos ya han caído un 9,3% en Madrid y un 8,5% en Barcelona. El CEO de Comprarcasa, Toni Expósito, comenta sobre estos datos que «Según la evolución de precios que hemos estado observando a lo largo de este año en el mercado del alquiler, es probable que la tendencia se mantenga a la baja, e incluso se produzca una caída ligera entre el 1% y el 2% aproximadamente hasta finales de 2021».

Sin embargo, sí parece que las caídas de 2022 en los precios de los alquileres serán mucho más suaves que las registradas en 2021. Por otra parte, también hay que tener en cuenta la incertidumbre regulatoria que está creando la nueva Ley de Vivienda que pretende aprobar el Gobierno, y que modificaría sustancialmente la regulación sobre el alquiler actual. De hecho, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ya ha asegurado que el 20% de sus clientes está pensando en vender sus propiedades en lugar de seguirlas alquilando por la incertidumbre regulatoria. Algo que, de cumplirse, elevará el precio del alquiler ante la falta de oferta.

Factores a tener en cuenta

En las perspectivas del mercado inmobiliario en 2022 es necesario tener en cuenta la inflación, los tipos de interés, la protección de los inversores y la incertidumbre regulatoria.

En el caso de la inflación, está en el 5,5% en España, unos niveles no vistos desde 1992. Esto supone que el coste de la vida se ha encarecido considerablemente, algo que también afecta al mercado inmobiliario. Por tanto, mientras la inflación se mantenga elevada, los precios de las viviendas también lo harán. No se espera una caída de la inflación hasta la segunda mitad de 2022, pero las principales casas de análisis como JPMorgan ya han anunciado que la inflación será más alta en los próximos años en comparación con lo que estábamos acostumbrados en los últimos tiempos.

El segundo punto son los tipos de interés, que se mantienen alrededor del 0. Esto hace que sea más barato que nunca pedir una hipoteca, ya que el importe total a devolver al banco es menor que en otras ocasiones. Esto, unido a un mayor ahorro en 2020, ha hecho que la demanda de compra de vivienda se haya acelerado de nuevo volviendo a niveles previos a la crisis del ladrillo.

El tercer aspecto, el de la protección de los inversores, también es relevante. En un periodo inflacionario como el actual, que como ya hemos dicho se mantendrá en el medio plazo, los inversores buscan protegerse. En este sentido, una manera de proteger el capital es invertir en bienes inmuebles. La demanda de estos -y presumiblemente también su precio- crecerá por este mismo motivo.

Con todo ello, en las perspectivas del mercado inmobiliario en 2022 se extrae que la tendencia alcista se mantendrá.