Invertir en vivienda para alquilar en 2021: todo lo que debes tener en cuenta

La inversión en ladrillo es una de las más extendidas en España y puede resultar una inversión rentable y segura. Las dos maneras de adentrarse en este segmento -sin tener en cuenta la inversión inmobiliaria indirecta– es o bien en invertir en vivienda para alquilar o bien la inversión de compraventa. Cada una de ellas, aunque parecidas y complementarias, tienen sus propias especificidades. Por eso, vamos a analizar en qué consiste cada una de ellas, qué rentabilidad podemos obtener y todo aquello que debes tener en cuenta antes de decantarse por una u otra opción.

Invertir en vivienda para vender

Como ya hemos dicho, esta inversión es complementaria a la inversión para destinar la vivienda al alquiler. Este modelo consiste en comprar un inmueble para venderlo una vez que el mercado se haya revalorizado o que el propio activo lo haya hecho. Un ejemplo sería el de comprar un piso antiguo que necesita una reforma y, una vez realizadas las obras, venderlo.

También existe la opción de comprar un inmueble en una zona que se prevea de crecimiento poblacional para venderlo pasado un tiempo cuando se haya revalorizado el activo.

En el caso de optar por este estilo de inversión tendremos que, o bien asumir el coste de la reforma, o bien invertir con una visión a largo plazo – más de tres años –, o primero alquilar la propiedad y después venderla. No hay ninguna opción mejor que otra, ya que dependerá exclusivamente de nuestro perfil inversor y de la potencial ganancia.

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En el primer caso, si observamos que los pisos en una zona concreta se venden a 160.000 euros de media y uno de ellos se vende a 90.000 debido a que necesita una reforma, y a su vez esa reforma elevaría el coste de la operación a 120.000 euros, la plusvalía sería de 40.000 euros.

En el segundo caso, podemos elegir una zona que esté ganando popularidad y comprar una vivienda antes de que se produzca el crecimiento poblacional previsible para, una vez que llegue, vender el inmueble por un importe superior al de compra. Finalmente, se puede adquirir una vivienda en cualquiera de los dos supuestos anteriores y destinarla al alquiler hasta que creamos que tengamos sobre la mesa una buena oferta de venta.

Invertir en vivienda para alquilar

Como el propio nombre indica, consiste en comprar un inmueble y alquilarlo para ir ganando un rendimiento fijo mensual. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad que podemos obtener anualmente varía cada año, ya que en 2020 fue del 5,2%, en 2019 del 7,4% y en 2018 del 10,6%. Sin embargo, la rentabilidad neta se sitúa en el entorno del 3,8%. Esto quiere decir que si en 2010 invertimos 100.000 euros en la compra de un piso y hemos tenido un rendimiento neto anual del 3,8% habríamos ganado un 41,8%. O lo que es lo mismo, 41.800 euros.

Calcular la rentabilidad de cada caso es muy importante debido a las múltiples variables para cada piso. Así, para calcular el rendimiento que se puede obtener en invertir en vivienda para alquilar es necesario tener en cuenta una serie de datos. Habría que calcular la renta anual esperada, que en el caso de que alquilemos una casa por 600 euros, sería 7.200 euros. De ahí habría que descontar los gastos como el IBI, la tasa de basuras o la cuota de la comunidad. Una vez que obtengamos el resultado, se divide entre el precio que nos costó la casa y se multiplica por 100. Así, serían 7.200 euros – 800 euros de gastos / 100.000 euros x 100 = 6,4% de rentabilidad.

¿En qué caso puedo ganar más dinero?

Si compramos para vender después de haber reformado la casa, la rentabilidad media se sitúa en el 17,5%. Aunque, puede llegar al 30% en algunos casos. Esto supone que, si nos gastamos 80.000 euros podríamos obtener una ganancia de 14.000 euros. Mientras que, en alquiler, en neto tardaríamos en llegar a ese 17,5% en 4 años y medio siguiendo la media nacional.

Por tanto, la opción más rentable sería la combinación de ambas fórmulas, ya que teniendo un piso en alquiler cinco años y posteriormente venderlo tras una reforma tendríamos una ganancia del 35% en solo cinco años. Así, de un desembolso total de 100.000 euros podríamos ganar 35.000 euros de beneficio en solo un lustro. Si el periodo de tiempo es mayor, ese porcentaje podría ser mayor tanto por el alquiler como por la revalorización de la zona y por la reforma.

¿Qué otros factores tener en cuenta?

Sobre todo, el aspecto fiscal es importante a la hora de calcular la rentabilidad final. En el caso del alquiler, se debe declarar en el IRPF. Concretamente, en el apartado C de Bienes inmuebles de la página 6 de la Renta, en las casillas 0061 a la 0075. Por tanto, tenemos que declarar los beneficios obtenidos por el arrendamiento y después desgravar los gastos del piso. También hay que contar con el IBI anual, las tasas de basuras y otros impuestos.

Por su parte, en caso de vender el inmueble se debe declarar en el IRPF como ganancia patrimonial y la pagar la plusvalía municipal. Estos gastos son importantes a la hora de saber la rentabilidad que podríamos obtener con nuestra inversión en vivienda.

¿Es buen momento?

Una pregunta habitual a la hora de invertir en vivienda para alquilar o comprar es la de saber si es o no buen momento para hacerlo. Según los datos de Bankinter, se espera que el precio de los inmuebles se revalorice un 2% en 2022 y un 1% en 2023. Así que, sería un buen momento ahora. En el caso del alquiler, ha caído un 6,7% en 2021. Sin embargo, para el próximo año se prevé una estabilización o subida de los precios.

Aunque, es muy importante en este caso tener en cuenta la nueva Ley de Vivienda que está elaborando el Gobierno y en la que podría incluirse el control de precios al alquiler en zonas tensionadas. Por tanto, la incertidumbre legislativa puede suponer un hándicap a la hora de alquilar o vender una vivienda. Aunque, también precisamente por esta incertidumbre puede ser un buen momento para aprovecharse de una recuperación de cara al futuro. Lo que sí es cierto es que, para hacer reformas puede que no sea el momento ideal debido a la alta inflación y al repunte de los costes de los materiales -como consecuencia de las dificultades para conseguir suministros- y las reformas en general.