Estrategias de inversión inmobiliaria según tu perfil de riesgo

20/12/2021
20/12/2021
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Invertir en el sector inmobiliario, o en cualquier activo financiero, requiere hacer un análisis de qué es lo que queremos y buscamos con nuestra inversión. Para ello, hay que dar respuesta a una serie de preguntas como cuál es mi horizonte temporal de la inversión, cuánto dinero se quiere invertir, cuál es el riesgo asumible y cuál es la rentabilidad esperada. Una vez se haya dado respuesta a todas estas cuestiones, entonces se puede proceder a la planificación de la inversión. Según el perfil de riesgo de cada inversor, será más recomendable una estrategia de inversión u otra. En este artículo repasaremos 6 posibles alternativas:

Estrategia de inversión inmobiliaria tradicional directa

Es la estrategia más tradicional de todas y consiste en comprar una propiedad para, posteriormente, alquilarla o venderla después de, habitualmente, haberla reformado. En estos casos, la rentabilidad esperada neta según el Banco de España es de un 3,8% anual en el caso de comprar para alquilar.

Esto quiere decir que en un plazo de 10 años habríamos habríamos obtenido un 38% de rentabilidad sobre nuestra inversión inicial. Mientras que, si compramos para después vender, la rentabilidad es del 17,5%. La diferencia entre una y otra es que la primera de ellas hace referencia a una rentabilidad anual y la segunda a la rentabilidad que en el momento de la venta y, por tanto, solo se obtiene una vez.

Los pros y los contras de esta estrategia son varios. A su favor juega que a través de este método se consigue la propiedad de un activo físico y que se puede utilizar para varios fines, como el alquiler, el arrendamiento vacacional y/o la venta. Mientras que, en su contra, juega que se necesita un capital alto -aunque este punto siemre es relativo a la situación financiera de cada persona, para llevar a cabo la inversión, ya que se deberá adquirir el bien.

Estrategia indirecta de inversión inmobiliaria

Hay otra manera de invertir en el mercado inmobiliario, tal y como hemos contado en anteriores posts, y es hacerlo de forma indirecta. Aquí entran en juego los fondos de inversión inmobiliarios, los ETFs o las acciones de compañías vinculadas al sector inmobiliario. En este caso, seleccionaríamos un activo puramente financiero que obtiene su rentabilidad en el sector inmobiliario. Con estos productos el abanico de rentabilidades que se pueden obtener son muy variables pero, en general, cuanto mayor riesgo se asuma mayor será el beneficio potencial.

En cuanto a los pros y los contras, a favor de la inversión indirecta juega el hecho de que se puede empezar a invertir a partir de una suma de dinero pequeña, ya que prácticamente todos los brókers online permiten abrir una cuenta con un depósito inicial de 200 euros. Por tanto, acceder a esta inversión es más sencillo y está al alcance de prácticamente de cualquier persona . En contra juega la exposición al mercado y bolsas de valores, lo que implica una mayor volatilidad. Además de que no supone la adquisición de ningún bien físico.

Estrategia de inversión para perfiles conservadores

Los dos tipos de inversión inmobiliaria que acabamos de ver pueden adaptarse al perfil de riesgo de cada inversor. En el caso de un inversor conservador, que busque poca volatilidad y una rentabilidad que le permita salvar la inflación y sacar algo de beneficio, lo más aconsejable sería optar por la compra física de un bien inmueble y obtener la rentabilidad a través del alquiler o la venta tras reformar y mejorar el local o vivienda. De esta forma es posible evitar la exposición a los fondos de inversión y al mercado de valores, que habitualmente es más volátil. Eso sí, tal y como decíamos antes, es necesario tener un capital relativamente elevado para llevar a cabo una operación de estas características.

Esta estrategia también se podría combinar con la inversión en fondos inmobiliarios de renta fija para perfiles más conservadores, que tienen una volatilidad reducida.

Inversión para perfiles moderados

Si lo que se busca es un poco más de rentabilidad, que se encuentre entre el 5 y el 15% anual, entonces se deberían añadir más activos a la cartera. En esta estrategia de inversión inmobiliaria, se puede combinar la tradicional adquisición de bienes raíces con otros activos financieros inmobiliarios. Por ejemplo, se puede comprar para alquilar y así disponer de una renta fija asegurada que nos aporte alrededor el 3,8% de rentabilidad anual -que es la media nacional- y, al mismo tiempo, se deberían añadir fondos de inversión de renta variable inmobiliaria o ETFs que pueden aportar rentabilidad superiores al 7% anualizadas.

En el caso de no tener un capital alto para comprar una propiedad, lo más recomendable sería diversificar la cartera con varios fondos de inversión inmobiliarios, ETFs o incluso acciones de alguna socimi.

Estrategia de inversión para perfiles más agresivos

En este caso la renta variable debería ser el principal activo de la cartera. Estos inversores buscan una rentabilidad alta, superior al 15% anual, asumiendo más riesgos y volatilidad. Las acciones del sector inmobiliario ya sean REITs, Socimis u acciones de compañías de infraestructuras, constructoras o cementeras, por ejemplo, deberían formar el grueso de las inversiones. De igual manera, además de contar acciones de diversas empresas cotizadas para tener un portfolio diversificado, también se debería incluir algún fondo de inversión inmobiliaria indirecto o ETF.

Si ,además, también se quiere optar por añadir un bien físico y gestionarlo para obtener rentabilidad, en este caso la opción más adecuada es la de comprar para alquiler vacacional, que puede proporcionar un mayor rendimiento, pero también requiere más dedicación e implica mayor volatilidad y estacionalidad en los ingresos.

Una estrategia alternativa

Más allá de los métodos de inversión más tradicionales, como son los fondos o el alquiler, otra opción innovadora es la del crowdfunding inmobiliario. Ahora mismo, gracias a internet, es posible participar en estos procesos de inversión colectiva que consisten en invertir junto con otros co-compradores para adquirir un bien inmueble, reformarlo y después venderlo. Uno de los aspectos positivos de estas plataformas es que desde el principio es posible saber la rentabilidad final estimada que se puede lograr con la inversión. Eso sí, se debe tener claro que se trata de una estimación, no de una rentabilidad asegurada.

En cualquiera de los casos anteriores, lo más recomendable es apostar por la diversificación. Es decir, no apostar por un solo activo, por un solo proyecto o por una sola acción. Para reducir el riesgo la mejor estrategia siempre es conformar una cartera con diferentes activos que aporten rentabilidad por diferentes vías. Así, lograremos minimizar los riesgos y, además, se puede incrementar la rentabilidad de la cartera.

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