¿Cómo funciona el build to rent en España?

Pese a que España es un país de propietarios, donde el 82% de la población opta por la compra en lugar de por el alquiler, esta segunda opción está cada vez más en auge. Ya sea por el difícil acceso a la vivienda en propiedad, por la precaria situación de los jóvenes para poder adquirir un inmueble o por un cambio de mentalidad en la sociedad, lo cierto es que el modelo build to rent se está expandiendo cada vez más a lo largo y ancho del territorio nacional. Pero ¿qué hay detrás y cómo funciona este modelo de éxito de comprar/construir para alquilar?

La expansión del build to rent en España

En esencia en lo que consiste el build to ren es en la construcción de viviendas de obra nueva para alquilarlas, en lugar del modelo clásico de levantar una promoción para posteriormente vender los pisos que lo componen. Se trata de una actividad que se ve con buenos ojos desde el Gobierno, que incluso quiere incentivarlo fiscalmente para dar una alternativa a los más jóvenes.

Al mismo tiempo, conseguir una hipoteca se ha tornado cada vez más complicado para los menores de 35 años. Antes de la crisis de 2008, se concedían hipotecas al 100% e incluso al 107% para cubrir los costes tributarios.

Sin embargo, ahora solamente se puede financiar el 80%. Esto implica que aquellos que deseen comprar una vivienda tengan que desembolsar el 30% del valor final –un 20% al banco y 10% en trámites e impuestos –. Este es uno de los motivos principales que han disparado el modelo build to rent. De hecho, en estos momentos el 25% de la población española ya vive de alquiler.

Pero, además de las condiciones económicas, que han empeorado la situación de los jóvenes para convertirse en propietarios, también influye el cambio de mentalidad. Tanto en la generación millennial como en la generación Z, el pago por uso está mucho más extendido que en las generaciones anteriores. Por tanto, se ve con mejores ojos pagar por algo solamente mientras se utilice. Un hecho que se ha trasladado al mercado inmobiliario favoreciendo el alquiler.

El build to rent, una necesidad

La consultora Savills Aguirre Newman ha publicado un interesante informe en el que señala que España necesita dos millones de casas para ser alquiladas. Esto significa que nuestro país necesitaría prácticamente doblar la oferta actual, que está fijada en 2,5 millones viviendas en regimen alquiler. Sin embargo, los datos de construcciones están lejos de llegar a estos niveles. De hecho, en estos momentos, según Atlas Real Estate Analitycs, se prevé que el número de viviendas build to rent construidas hasta 2028 será de 90.180, una cifra muy inferior a la demanda existente. Algo que puede seguir tirando al alza los precios de los alquiler.

Los precios de la vivienda en alquiler han experimentado un gran aumento en los últimos años por los motivos ya conocidos como el difícil acceso a la compra de una vivienda y el aumento de la demanda frente a la oferta actual.

En el año 2013, el precio del alquiler del metro cuadrado en nuestro país se situaba en una media de 7,2 euros, frente a los 11,5 anotados en el año 2020. En las principales ciudades españolas, el incremento es superior al 15% en los últimos cinco años. En Madrid, por ejemplo, en 2013 el precio medio estaba por debajo de los 10 euros por metro cuadrado y ahora supera los 13 euros. Aunque también hay que señalar que la crisis económica generada por la pandemia ha hecho que los precios caigan un 8,1% en solo un año.

¿Cuál es la situación del mercado build to rent?

Se trata de un mercado copado por los inversores institucionales, que han visto en este estilo una gran oportunidad de inversión de cara al largo plazo. Entre los principales inversores se pueden encontrar importantes gestoras de fondos como AXA IM, Aberdeen Standard Investment o DWS. Pero, debido a que el modelo build to rent acaba de aterrizar en España, estos inversores están enfocándose en grandes proyectos y miran a las grandes ciudades.

“Son muchas las oportunidades que el sector BTR ofrece al inversor institucional. Entre ellas, el acceso a una demanda insatisfecha que además es creciente; la oportunidad de crear un producto adaptado a las necesidades específicas de la demanda en cuanto a calidad, servicios y precios; o unos retornos mayores en comparación con otros segmentos inmobiliarios”, comentan desde la consultora Savills Aguirre Newman.

De hecho, la mejor muestra de ello es que los principales proyectos que salieron adelante durante 2020 se focalizaron en Madrid y Barcelona. Así, DWS ha decidido levantar 1.150 apartamentos en la capital de España entre Vallecas y Getafe. Mientras que AXA también se ha adentrado en 7 proyectos diferentes en la capital. En Barcelona, también se acordó en 2020 la creación de más de 300 viviendas dentro del modelo build to rent.

¿Cómo invertir en build to rent?

Es un mercado que está creciendo a un ritmo vertiginoso ya que está estrechamente vinculado a la profesionalización del alquiler. Su potencial, como ya se ha visto, es enorme. Ahora bien, ¿cómo podemos invertir los particulares? La respuesta a esta pregunta no es sencilla. A priori, hay dos formas de hacerlo: mediante una socimi, en un fondo de inversión inmobiliario o en una promotora.

A traves de una socimi

Hay muchos tipos de socimis en España, y algunas de ellas han potenciado los proyectos build to rent, por tanto, puede ser una buena manera, además de ser la más rápida. Invertir sería tan sencillo como comprar acciones de la socimi en concreto.

A través de un fondo de inversión especializado

Por otro lado, también se puede hacer mediante fondos de inversión especializados donde predominen este tipo de proyectos. Estas son las dos vías más sencillas que tiene el inversor minorista.