Una de las opciones de inversión más populares en España es, sin duda, la inmobiliaria. Comprar una casa para alquilarla y/o venderla unos años después es una de las fórmulas más empleadas por los ahorradores españoles para sacar partido a su dinero en el medio-largo plazo. Si estas pensando en invertir próximamente, seguro que te preguntas en qué lugar de españa es más aconsejable -y rentable- hacerlo. En este artículo analizaremos el mercado inmobiliario de inversión y su previsible evolución de cara a lo que resta de 2021.
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¿Dónde es más rentable comprar una vivienda para alquilar?
Las dos formas de obtener rentabilidad a través de una vivienda es alquilarla, venderla o combinando ambas opciones mediante el arrendamiento del inmueble durante unos años y, posteriormente, llevar a cabo la venta. Si la intención con la que se compra la vivienda es destinarla al alquiler, la rentabilidad bruta media en el último trimestre de 2020 se situó en el 6,39%, según un estudio realizado por pisos.com. Esto supone que en diez años se obtendría un rendimiento del 63,9%.
Según el informe, el precio de compra de un inmueble en España se situó en una media de 183.933 euros, mientras que la renta media de un alquiler se fijó en 980 euros. Ahora bien, hay regiones y provincias donde comprar una vivienda para invertir es más rentable que en otras debido a una serie de factores como puede ser el de la alta demanda, la escasez de oferta o el interés turístico, entre otras variables.
Sorprendentemente, la ciudad y la Comunidad más rentable no son ni Madrid ni Barcelona. Como región, Aragón es la más rentable para comprar una vivienda y destinarla al alquiler gracias a que el retorno alcanza el 6,89%. Mientras que la ciudad donde más partido se saca a la inversión para arrendamiento es Murcia con un 6,38%. Por su parte, Cataluña y Madrid son la segunda y tercera CCAA más rentables con un 6,59% y 6,55% respectivamente. Sin embargo, en lo que es la ciudad, Barcelona es la duodécima de España con un 4,69% y Madrid la sexta con 5,47% si tomamos como referencia los datos de finales de 2020.
Por su parte, según este mismo estudio, San Sebastián, en el País Vasco, y Baleares son la ciudad y región menos rentables para comprar una vivienda y destinarla al alquiler. Aunque, en ambos casos se supera el 3,5% de rendimiento anual.
Sin embargo, este tipo de ranking suelen variar cada año e incluso los datos difieren en función de quién haya sido el encargado de elaborar el estudio. Por eso, la mejor opción es elaborar una lista de ciudades o municipios donde comprar una vivienda para invertir y fijarse en el precio medio del alquiler en la zona y el precio final del inmueble. Así, se podrá calcular la tasa de rentabilidad.
¿Dónde comprar una casa para vender?
El valor de las viviendas fluctúa mucho en función del ciclo económico. Esto supone una complicación a la hora de comprar una vivienda para invertir pensando en vender la casa en el medio-largo plazo. Así, según Idealista, el precio del metro cuadrado en España es, a julio de 2021, de 1.816 euros, un 10,1% más que en el mismo mes de 2020, pero un 11,5% inferior que su máximo histórico alcanzado en 2007. Estas fluctuaciones reflejan la volatilidad que debe conocer y asumir el inversor.
Una buena manera de saber dónde es más seguro invertir en inmobiliario es conocer dónde han caído menos los precios con respecto al máximo histórico. Ya que esto muestra estabilidad en el mercado. Así, tanto la Comunidad de Madrid como Baleares tienen un precio medio del metro cuadrado igual que en su máximo de 2007. Mientras que en Melilla solo está un 2,2% por debajo. Sin embargo, quienes comprasen una casa en la Región de Murcia en 2007 han perdido un 37,3% del valor. Los que invirtieron en Castilla-La Mancha y en Aragón todavía siguen perdiendo más del 30% con respecto al pico.
¿Cómo calcular la rentabilidad?
A la hora de comprar una vivienda para invertir es muy importante saber cómo calcular la rentabilidad, cuándo se amortizaría la misma y cuánto rendimiento se puede obtener en un plazo de tiempo prolongado.
Para calcular la rentabilidad lo primero es conocer el precio final de la vivienda, los gastos anuales que corresponden al propietario como el pago del IBI y la cuota mensual que vamos a cobrar. Una vez que se conozcan las cifras es aplicar la siguiente fórmula: 100 x (ingresos anuales por alquiler – costes) / coste total de la vivienda. Por otro lado, para conocer cuándo se amortizaría el precio final se debe restar de los ingresos anuales por el alquiler los gastos y dividir esa cantidad por el precio final. Por ejemplo, si los ingresos anuales son de 11.000 euros, los gastos de 1.000 y la vivienda costó 200.000 euros, se tardarían 20 años en amortizar la inversión.
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¿Es buen momento para invertir en el sector inmobiliario?
Probablemente, una de las preguntas que más se hacen los inversores cuando van a realizar una inversión es cuál es el momento idóneo para adquirir un bien inmueble. En estos momentos, según la consultora Savills Aguirre Newman, España necesitaría 2 millones de pisos de obra nueva para destinarlos al alquiler y así cubrir la demanda existente.
Además, el ritmo al que se está construyendo es más lento de lo que requiere el mercado debido a las trabas regulatorias. Así pues, se podría afirmar que ahora es un buen momento de adquirir una vivienda para destinarla al alquiler aunque, evidentemente, nadie tiene una bola de cristal.
A este dato, habría que añadir la dificultad que tienen los jóvenes para adquirir una vivienda en propiedad en España, algo que les lleva a la mayoría a optar por el alquiler como alternativa para poder independizarse o mudarse por trabajo. Además, según El Economista, el porcentaje de personas de entre 30 y 44 años que viven de alquiler es del 34,07% y se espera que, dentro de cuatro años, en 2025, este ratio llegue al 40,33%, otro dato que es indicativo de que comprar una vivienda para alquilarla como inversión puede ser una buena opción en el contexto acutal.
Muy interesante lo que se dice en el articulo, estaba pensando en invertir en una vivienda, pero no sabía si era buen momento para hacerlo. Tampoco si iba a sacar mucha rentabilidad por ella. Lo más probable es que me lance, sino nunca lo haré y a saber como está el mercado más adelante.