Los riesgo de invertir en inmobiliario tras la crisis del sector en China

02/11/2021
02/11/2021
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China ha provocado un cierto temor en el mercado inmobiliario tras la situación de Evergrande y de Fantasia Holdings, además de otras compañías inmobiliarias que también han asegurado estar pasando por un momento delicado a nivel financiero. Por eso, es normal que los inversores se pregunten si es buen momento para seguir apostando por este sector y cuanto de peligroso es invertir en inmobiliario tras la crisis del sector en China. A continuación, vamos a analizar todas las claves para saber cuál es la situación actual.

¿Qué ha pasado en China?

Evergrande fue la primera compañía en lanzar la voz de alarma sobre la situación financiera de las compañías inmobiliarias del gigante asiático. La empresa ya ha incurrido en su tercer impago de los bonos que vencían entre septiembre y octubre, algo que preocupa teniendo en cuenta que la deuda asciende a un total de 300.000 millones de dólares. Y, pese a que han comenzado a deshacerse de activos para afrontar los vencimientos, no podría ser suficiente para remediar la crisis.

Lo cierto es que, según han señalado los expertos, China podría estar viviendo una burbuja inmobiliaria similar a la que se vivió en Estados Unidos y en Europa tras la caída de Lehman Brothers. De hecho, el porcentaje del PIB que ocupa el inmobiliario es del 29%, cifras muy parecidas a las que teníamos en España antes de la crisis. El problema, además, es que estas compañías están altamente endeudadas y, según parece, Evergrande solo es la punta del iceberg.

A esta situación se le suma la pasividad del Gobierno de Xi Jinping, que no quiere intervenir. De hecho, hace unos meses ya elaboraron un marco para combatir a aquellas empresas que están endeudándose con fuerza y que no terminaban de ser rentables. Así que, no parece que vayan a intervenir, a no ser que la crisis y la crispación social termine por obligarles a hacerlo.

Entonces, ¿es peligroso invertir en inmobiliario tras la crisis del sector en China?

La situación de China es muy distinta a la que atraviesan los países europeos y occidentales. De hecho, por ejemplo, en el caso de España el problema de la vivienda está en la falta de la misma. Por tanto, no se puede hablar de burbuja, sino de todo lo contrario. Además, el sistema financiero tanto europeo como estadounidense se encuentra en una de las posiciones más cómodas tras la crisis. El nivel de solvencia de las entidades de nuestro país concluyó 2020 en el 12,91% de media, por encima del 12,54% del trimestre anterior y del 11,9% a que cerró 2019. Esto hace descartar que la situación sea parecida a la de China.

Es más, en nuestro país, el precio de la vivienda sigue alejado de los máximos previos a la crisis. En 2007 se llegó a los 2.053 euros por metro cuadrado, mientras que ahora está en los 1.813 euros. Aunque, llegó a bajar a los 1.497 euros en el año 2016. Además, son varios los estudios que aseguran que en nuestro país se necesitan unos 2 millones de casas nuevas para poder satisfacer la demanda. Todo ello muestra una situación muy diferente a la de China.

“Varios factores nos llevan a pensar que la situación no será catastrófica. Primero, la deuda de Evergrande es la mitad de la que tenía Lehman Brothers. Segundo, sus activos no son hipotecas basura de un valor cuestionable, sino activos inmobiliarios. Los precios inmobiliarios chinos siguen creciendo entre un 5 y un 6% anual”, aseguran desde la OCU.

¿Se puede descartar un contagio mundial?

Lo cierto es que China es la segunda economía más importante y grande del mundo y, como es lógico, una crisis en el país puede suponer un impacto negativo para el resto del planeta. Pero, la diferencia en este caso es que el volumen de inversión extranjera en China no es demasiado elevado. De hecho, los principales tenedores de la deuda de Evergrande son los propios bancos de inversión asiáticos. Por tanto, el riesgo de contagio o las consecuencias negativas para el resto del sistema financiero no son altas. Aunque, «el riesgo de contagio de Evergrande ahora se está extendiendo a otros emisores y sectores», dijeron los analistas de JPMorgan. Es decir, el contagio se puede dar dentro de China, pero es poco probable que traspase las fronteras.

Además, tampoco hay que olvidar que el PBOC inyectó 750.000 millones de RMB netos de liquidez, instando a las instituciones financieras a ayudar al gobierno local a estabilizar el mercado inmobiliario y a los compradores de viviendas para mantener un mercado inmobiliario saludable.

Por tanto, “esperamos que Evergrande acabe declarándose en quiebra en las próximas semanas. Sin embargo, el contagio será limitado tanto a nivel mundial como nacional en virtud del poder absoluto de las autoridades chinas y su voluntad de tirar de cualquier palanca que necesite para evitar la inestabilidad. Numerosas empresas de la China continental y de fuera de ella servirán para absorber el impacto y repartirlo. Aunque la opacidad del mercado chino hace que las interconexiones sean más difíciles de predecir, podemos afirmar con seguridad que Evergrande está lejos de ser el «evento Lehman» de China”, comenta Robin Usson, analista de crédito del negocio internacional de Federated Hermes.

¿Es buen momento para invertir en inmobiliario?

Lo cierto es que el consenso de mercado estima que en 2022 podríamos ver una corrección en los precios de la vivienda de hasta el 5% debido, pero parece que no afectará de igual manera a todas las viviendas. Así, las grandes ciudades y aquellas zonas de mejor localización sufrirán menos esta corrección en los precios. Una de las causas puede ser la inflación que, aunque supone un aumento de los precios del consumo, puede desincentivar a los consumidores. De hecho, en Estados Unidos, los consumidores consideran que es el peor momento para comprar vivienda desde 1982.

Eso sí, pese a esto, la actividad inmobiliaria se ha recuperado un 10% en lo que va de año y parece que en 2022 seguirá la senda alcista. Los pronósticos para el próximo año se sitúan en que las transacciones alcancen nuevamente la cifra de 500.000 transacciones, la cual se considera una cifra sostenible a medio plazo. Esto significa, que el nivel de compraventa seguirá subiendo, pese a que los precios pueden tender a caer. 

Por tanto, una de las opciones que tienen aquellos que quieran comprar una casa para invertir en inmobiliario podría ser la de esperar el transcurso de 2022 para adquirir vivienda más barata si finalmente se produce esta corrección que apunta el consenso de mercado.

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