Cuál es la penalización por rescindir un contrato de alquiler

15/10/2021
15/10/2021
Advancing 9 Gestión del alquiler 9 Cuál es la penalización por rescindir un contrato de alquiler

Cuando se firma un contrato de alquiler lo normal es que este finalice luego de cumplirse el plazo acordado. A partir de ahí, pueden decidir si cancelar el acuerdo o renovarlo anualmente. Sin embargo, hay muchas razones por las que alguien puede decidir finalizar un contrato de alquiler. Tanto el inquilino como el arrendador pueden tener motivos para ello.

Sin embargo, rescindir un contrato de alquiler fuera de plazo o rompiendo algunas de sus cláusulas puede acarrear algunas penalizaciones para ambas partes. Por esta razón, lo mejor es que tanto el arrendatario como el arrendador estén bien documentados sobre el tema, a fin de evitar alguna penalización por rescindir un contrato de alquiler.

¿Qué es la rescisión de contrato de alquiler?

En pocas palabras, la rescisión de un contrato de alquiler consiste en dar por finalizado un arrendamiento antes del plazo estipulado en el contrato. No obstante, esta no puede realizarse arbitrariamente, sino que requiere que se cumplan ciertos procesos. Hacerlo de forma incorrecta o por medios ilegales puede acarrear penalizaciones para cualquiera de las partes que haya incurrido en la infracción. 

Es importante que durante la redacción del contrato de alquiler se incluyan estos detalles en las cláusulas. De esta forma, podrán tener algunas opciones para solventar este tema de forma rápida y sin complicaciones.

Tabla duración mínima contrato alquiler
Según el momento en el que se celebró el contrato de alquiler, la duración mínima del mismo varía

¿Cómo es la rescisión de contrato de alquiler siendo el propietario?

Si bien las leyes le suelen dar mayor cobertura al inquilino en esta materia, el propietario también tiene derecho a finalizar un contrato, bajo las siguientes condiciones:

  • Incumplimiento con los pagos de la renta por parte de inquilino.
  • Ausencia del pago de fianza o de la actualización de la misma.
  • Subarrendamiento de la propiedad, sin el consentimiento del propietario.
  • Realización de actividades que puedan considerarse como molestas, peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas en el interior de la propiedad.
  • Daños a la propiedad u obras de construcción sin consentimiento del propietario.  

Necesidad especial de recuperar la vivienda por parte del propietario

Dentro de la ley existe la posibilidad de que el propietario pueda recuperar la propiedad arrendada si hay una necesidad real. Una vez cumplido un año de contrato de alquiler, el propietario puede rescindir el contrato si él o un familiar directo (consanguíneo o adoptado) tienen que utilizar la propiedad arrendada como vivienda permanente. Incluso puede ser solicitada para ser domiciliada por un cónyuge en el caso de que haya una sentencia de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

Para poder recurrir a este mecanismo, el arrendador debe notificar al inquilino de la situación con al menos 2 meses de anticipación. Si bien, la ley no especifica qué medio se debe emplear para la notificación de esta decisión, lo recomendable es por medio de un burofax, para así poder dejar constancia del envió de la comunicación.

¿Qué hacer para rescindir un contrato por alquiler siendo el propietario?

En caso de querer rescindir un contrato por alquiler siendo el propietario del inmueble, se deben seguir los siguientes pasos:

  • Leer y analizar detenidamente el contrato firmado, prestando atención especial a las cláusulas del mismo. Recordando fijarse en las regulaciones y posible indemnización en caso de una resolución anticipada.  
  • Asesorarse con un abogado especializado en temas inmobiliarios, él será quien se encargue de leer los derechos y obligaciones de ambas partes.
  • De ser posible la resolución del contrato de alquiler, comunicarse con el arrendatario, él debe responder por medio de una comunicación fehaciente, como un burofax con acuse de recibo y certificado de texto.
  • Luego de llegar al acuerdo, se firma el documento de resolución de contrato de alquiler. El inquilino procede a devolver las llaves y el propietario devuelve la fianza y demás garantías, si el inquilino no violó ninguna de las cláusulas del contrato.

¿Qué hacer cuando el arrendatario no acepta la rescisión del contrato?

Siempre existe la posibilidad de que el inquilino decida no aceptar la resolución anticipada del contrato. En esta situación, la única alternativa disponible es llevar el caso a los tribunales. Así se abrirá un proceso en el cual se tendrá que investigar el caso y determinar si hubo incumplimiento de contrato o si el propietario de verdad necesita el inmueble.

Penalización por rescindir un contrato de alquiler siendo el propietario

Cuando se rescinde un contrato por incumplimiento, el propietario no sufre ninguna penalización. De hecho, el inquilino perdería la fianza y demás garantías dadas. Sin embargo, cuando se hace por necesidad, el inquilino puede solicitar de nuevo el arrendamiento o una indemnización al arrendador, si en el plazo de treinta días no se ocupa el inmueble. Esta indemnización sería equivalente a un mes de renta por los años no cumplidos del contrato de alquiler

¿Cómo es la rescisión de contrato de alquiler siendo el inquilino?

Cuando se está arrendado en un inmueble puede haber muchas razones que obliguen a rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo. La ley estipula que el inquilino tiene la posibilidad de finalizar el contrato tras haber cumplido los primeros 6 meses de su entrada en vigor. Cuando esto ocurre, se puede llegar a un acuerdo donde el arrendatario tendría que pagar una indemnización al arrendador, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato no cumplido.

En los casos en que los inquilinos sean un matrimonio, y uno de los cónyuges quiera continuar el contrato y el otro quiera finalizarlo, existe la posibilidad de que solo uno de los cónyuges continúe con el contrato de alquiler. Pero, se debe comunicar la decisión al propietario del inmueble.

¿Qué hacer para rescindir un contrato por alquiler siendo el inquilino?

En el caso de los inquilinos, el proceso para rescindir un contrato de alquiler es un poco más simple. Se hace de la siguiente forma.

  • Con un plazo de al menos 30 días se le debe notificar al propietario la decisión de finalizar el contrato y que fecha se abandonara el inmueble.
  • Con todos los trámites finalizados, solo resta entregar el inmueble en las mismas condiciones que fue recibido.

Penalización por rescindir un contrato de alquiler siendo el inquilino

En los casos donde los inquilinos abandonen el inmueble antes de cumplirse los primeros 6 meses del contrato en vigor, la ley no tiene una penalización en específico. Se tiene que llevar el caso ante un tribunal y este será el encargado de dictar una sentencia. En la mayoría de los casos los tribunales sentencian a que el inquilino pague las rentas faltantes para el cumplimiento de los 6 meses. Sin embargo, pueden presentarse los casos en los que el tribunal decida ajustar la penalización según el perjuicio real sufrido por el propietario, esto de acuerdo a la teoría del enriquecimiento ilícito.

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