El modelo de contrato de alquiler, al detalle

14/10/2021
14/10/2021
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El contrato de alquiler es un documento legal que sirve para regular la cesión y uso de un inmueble. En él se detallan cuáles son los derechos y obligaciones, tanto del arrendador, como del arrendatario. Para que pueda tener validez, el contrato de alquiler debe redactarse según las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta Ley ha sufrido algunos cambios a lo largo de los años, por lo que hay que estar atento, ya que los contratos deben estar actualizados a la legislación vigente.

España se encuentra en un momento de expansión del sector del alquiler, pues resulta mucho menos honeroso alquilar una vivienda que comprarla. Es muy importante para propietario e inquilino conocer el modelo de contrato de alquiler al detalle a fin de evitar inconvenientes en el futuro. 

Información que debe incluir el modelo de contrato de alquiler

El contrato de alquiler es un documento mediante el cual se puede regular la relación entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino). Esta se hace por escrito y debe incluir, siempre, los siguientes datos: 

  • La fecha en que se ratifica el contrato de alquiler.
  • Datos personales y de contacto, tanto del arrendador como del arrendatario.
  • Datos correspondientes al inmueble y al titular, el cual, en muchas ocasiones es una empresa inmobiliaria que se encarga de la gestión del trámite. Entre estos datos básico que se deben incluir sobre la propiedad se encuentran: 
  • Superficie del inmueble.
  • Número de referencia catastral.
  • Registro de la propiedad.
  • Certificado energético.
  • Reglamento comunitario.
  • Detalles adicionales sobre el mobiliario de la propiedad o extras, por ejemplo: muebles, garaje, patio trasero…
  • Señalar que el inmueble se encuentra libre de ocupantes.
  • La fecha en que se firma el contrato y a partir de cuándo este entrará en vigencia. 
  • El plazo de arrendamiento, es decir, desde cuando empieza y cuando va a terminar.

Estos son datos que podríamos considerar como “información básica del modelo de contrato de alquiler”. No obstante, el modelo de contrato de alquiler es mucho más extenso, ya que se deben incluir varias cláusulas que darán la mayor cantidad de información posible sobre el tipo de alquiler que se ha acordado entre el propietario y los nuevos inquilinos.

También se deben aclarar cuáles serán los derechos y responsabilidades de ambas partes. Es importante que todo esto se haga conforme a la legislación vigente, para evitar problemas legales para ambas partes.

Cláusulas que deben incluirse en contrato de alquiler

No hay límite en cuántas cláusulas se pueden poner en un contrato de alquiler. No obstante, sí hay ciertas cláusulas indispensables para este tipo de documentos. Su inclusión puede facilitar los acuerdos entre las partes, especialmente ante cualquier eventualidad que pueda presentarse. Las cláusulas que siempre deben implementarse son las siguientes.

Renovación del contrato de alquiler

Aquí se puede estipular cómo llevar a cabo la renovación del contrato de alquiler. Por ley, un alquiler debe durar un mínimo de cinco años para personas naturales y siete años para para personas jurídicas. Después, se puede renovar o desistir, a no ser que el inquilino decida renunciar al inmueble antes. Si se presenta este caso, el inquilino tiene la responsabilidad de notificarlo por escrito con al menos 30 días de anticipación. 

Por lo tanto, el inquilino puede quedarse por, al menos, cinco años en el inmueble acordado, siempre y cuando este cumpla con todas las obligaciones correspondientes aclaradas en el contrato o decida renunciar a él por cuenta propia.

El periodo mínimo de validez de un contrato de alquiler es de al menos seis meses. En caso de incumplimiento por alguna de las partes, esta puede ser penalizada con una indemnización económica. La indemnización tiene que ser equivalente al periodo de alquiler faltante. 

Una vez finalizados los primeros cinco o siete años del contrato, ambas partes están en derecho de cancelar el contrato. Pero deben notificarlo con un mes de anticipación, como mínimo. 

Posibilidad de extinción del contrato de alquiler

Los arrendadores tienen la posibilidad de extinguir un contrato y recuperar su propiedad luego de haberse cumplido el primer año del contrato de alquiler. Para ello, es necesario demostrar una verdadera necesidad de la vivienda, para sí mismo o para un familiar directo, de primer grado de consanguinidad.

En lo que respecta al inquilino, las leyes son un poco más flexibles. Puede desistir del contrato de alquiler luego de los primeros seis meses, siempre y cuando, lo notifique con dos meses de anticipación. 

Desperfectos en la propiedad

Los inquilinos del inmueble no tienen permitido realizar modificaciones a su configuración. Sin embargo, tienen la responsabilidad de hacerse cargo de los desperfectos ocasionados por el paso del tiempo y el desgaste por el uso. El arrendador, por su parte, debe hacerse cargo de las reparaciones que sean pertinentes para que el inmueble se mantenga en condiciones óptimas de habitabilidad.

Variaciones en la cuantía del alquiler

Uno de los puntos clave que deben aclararse en las cláusulas de cualquier contrato de alquiler son las variaciones en las cuantías del alquiler. Tanto el inquilino como el propietario tienen derecho de expresar en qué forma se actualizará el alquiler. Siempre teniendo presente que este no puede, bajo ninguna circunstancia, superar la subida marcada por el IPC. Si las variaciones en la cuantía del alquiler no se especifican dentro de las cláusulas del contrato, no se podrán realizar.

También se debe incluir dentro de las cláusulas del modelo de contrato de alquiler, la posibilidad de que el propietario incremente un porcentaje del alquiler. Ahora bien: solo si este realiza mejoras en el inmueble durante los primeros tres meses de vigencia del contrato.

Actividades y tenencia de mascotas en el interior de la propiedad

Por lo general, en las cláusulas de un modelo de contrato de alquiler se puede incluir la prohibición de ciertas actividades dentro del inmueble. Dentro de estas prohibiciones, algunas de las más comunes son:

  • Actividades de tipo industrial, nocivas para la salud, insalubres, peligrosas o molestas para los vecinos. 
  • Subarrendar sin consentimiento del propietario.
  • Tenencia de animales peligrosos.

En el caso del subarrendamiento y la tenencia de mascotas, es posible hacerlo en ciertas ocasiones. Para ello, el inquilino debe expresar por escrito al arrendador sus intenciones, y esperar su respuesta afirmativa.

Responsabilidad de gastos ordinarios

Uno de los gastos más controvertidos que se suelen aclarar en las cláusulas son los gastos ordinarios como: luz, agua, gas, basuras, comunidad o impuestos. Lo común es que, si estos están dados de baja al momento de la firma del contrato, sea el inquilino quien los homologa a su cuenta y los dé de alta.  E

En lo que respecta a otros tipos de gastos como la comunidad y el IBI, se debe llegar a un acuerdo entre las partes, y reflejarlo en las cláusulas. Sin embargo, ya hemos comentado en muchos otros post que, en principio, el IBI es responsabilidad del propietario.

Pago de la fianza

Al fijar un acuerdo de contrato de alquiler es necesario acordar un mes como fianza y, al menos, dos meses de adelanto. De esta forma, el propietario puede tener garantías de los pagos de renta y demás gastos correspondientes a la conservación y mantenimiento del inmueble. Esto según la información provisionada por la OCU.

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