¿Qué es la tokenización de activos inmobiliarios?

04/01/2022
04/01/2022
Advancing 9 Consejos 9 ¿Qué es la tokenización de activos inmobiliarios?

Las criptomonedas como Bitcoin o Ethereum han traído consigo un nuevo paradigma económico con la aparición de las redes blockchain. Independientemente del futuro que tengan las criptomonedas o su precio, la tecnología creada es disruptiva y permite una serie de funcionalidades que, a día de hoy, no están todavía muy extendidas ni resultan conocidas. De hecho, se ha empezado a escuchar hablar sobre la tokenización de activos inmobiliarios, qué implica, qué beneficios tiene y cómo nos puede afectar a nosotros como inversores o propietarios. En este artículo lo analizamos.

La tokenización de activos

El propósito de la tokenización de activos inmobiliarios o de otro tipo de activos es el de acceder a cualquier recurso disponible y maximizar su rendimiento. Consiste, básicamente, en hacer que un activo del mundo real, un activo físico, pase a ser un activo digital representado por un token. Esto significa que de cualquier objeto se puede crear una versión digital trasladando las propiedades y los derechos a esta representación. En otras palabras, tener un token de una vivienda significa poseer esa vivienda en la realidad. Es decir, realmente es como digitalizar el Registro de la Propiedad o descentralizarlo.

Pero esto no es todo, el Sistemas de Información de Colegio Registradores de España ya está trabajando en aplicar esta tecnología para hacerlo más accesible. “Blockchain puede ayudar a realizar cosas con mayor eficiencia y prestar nuevos servicios a la sociedad”, aseguró José María de Pablos O’Mullony, director del servicio de Sistemas de Información de Registradores de España.

El token en el ámbito inmobiliario, en definitiva, es la representación digital de un derecho de propiedad que está respaldado en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, vender un token inmobiliario no significa que toda la burocracia de la compraventa de una vivienda quede hecha. Ya que, para adaptarse a la normativa vigente, además de realizar la operación digitalmente, también habría que hacerlo por la vía tradicional. Al menos en España, ya que en otros países la legislación puede ser diferente y la compra del token puede llevar ya implícito todos los pasos anteriores reduciendo la burocracia correspondiente.

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Pros y contras de la tokenización de activos inmobiliarios

En primer lugar, el principal atractivo es la eliminación de la burocracia y de la regulación, ya que la compraventa de un token inmobiliario sería como comprar una acción en el mercado. Ya que, al comprar un token de una vivienda de 150.000 euros, automáticamente pasaríamos a ser los propietarios de esa vivienda ahorrándonos todos los procesos de los cambios de titularidad.

En su contra juega la novedad y la implementación en el mundo real. Aunque sin duda es un avance que agilizaría los trámites y haría que aumentase la inversión inmobiliaria, la sociedad todavía no está preparada para el cambio y la legislación española tampoco acompaña. Ya que, en estos momentos para que una transacción tenga efectos, hay que acudir a la vía tradicional para que el proceso quede verificado jurídicamente y tengamos los derechos de propiedad del bien.

Inersión a través de alquileres

¿Cómo funciona la tokenización de los activos inmobiliarios realmente?

Todo empieza ligando el derecho económico y de propiedad al activo digital. Para ello se redacta un contrato al uso que incluya la distribución de rentas, plazo, alcance, extensión, duración y fin de la tokenización. Aquí se debe incluir la renta mensual generada por el inmueble, la plusvalía de la compraventa, la duración, el ROI, el número de tokens y el precio de venta de la casa. En este caso, si una casa se vende por 300.000 euros y se emiten 10.000 tokens de esa casa, cada uno costaría 30 euros. Para el inversor, le serviría para obtener beneficios de la compraventa y de las rentas generadas.

Estos tokens se emiten a través de tecnología blockchain y pertenecen al propietario del inmueble. Este, decide cuantos tokens pone a la venta, una vez que haga eso pasa a ser inversor de su propio inmueble. Según explica el portal tokeniza, “la gestión del inmueble la realiza un gestor independiente, que vela en todo momento por los intereses de los inversores. Y, en definitiva, por maximizar las rentas del inmueble (arrendamiento mensual y venta)”.

La tokenización en la práctica

Si nosotros compramos un 10% de los tokens de una propiedad que tiene unos beneficios mensuales por la renta generada de 1.000 euros, recibiremos 100 euros mensuales como beneficios, ya que seremos copropietarios del inmueble. De igual manera, si la propiedad se vende por 300.000 euros y seguimos poseyendo ese 10%, recibiremos 30.000 euros.

Las plataformas de tokenización de activos inmobiliarios, como Reental, seleccionan un inmueble a comprar, tokenizan el activo para llegar a la cantidad necesaria y adquirir el inmueble, posteriormente se reparten dividendos por las rentas del alquiler generadas y a los dos años se vende el inmueble generando plusvalías. Es decir, tener un token es tener un pequeño porcentaje de la propiedad de ese inmueble.

La tokenización de activos inmobiliarios como inversión

La tokenización de activos tiene dos variantes. La primera de ellas es para la simple compraventa a través de un único token y suprimiendo toda la burocracia tradicional, en el caso de que la legislación del país lo permita. La segunda variante es la de fraccionar el inmueble en un número determinado de tokens. Para el propietario, tokenizar su casa supone tener una mayor liquidez, aunque tendría que compartir el beneficio de las rentas generadas y de la venta de la vivienda. Para los inversores, supone beneficiarse de los rendimientos del arrendamiento de ese inmueble y su posible venta.

Además, también existe la inversión más especuladora, ya que podemos comprar los tokens a 30 euros. Pero venderlos a 40 euros si un comprador nos paga ese precio. Por tanto, sacaríamos beneficio tanto de la renta mensual que recibiríamos, como de la plusvalía generada por la revalorización de nuestros tokens en el mercado.

En cuanto a la rentabilidad, se puede obtener, de media, un rendimiento de entre el 11% y el 13,7% en dos años. Esto quiere decir que si nosotros compramos 10.000 euros en tokens obtendremos un beneficio de entre 1.100 y 1.370 euros.

¿Tiene seguridad jurídica?


La tokenización de activos inmobiliarios sí tiene seguridad jurídica ya que o bien el proceso está gestionado por plataformas especializadas o está realizado mediante el uso de los contratos inteligentes. Además, las plataformas encargadas de realizar estos trámites en España, lo tienen vinculado con el Registro de la Propiedad y siguen las mismas pautas que el crowdfunding inmobiliario.

En caso de poseer un token inmobiliario y no recibir lo acordado contractualmente, también se puede iniciar un proceso legal reclamando las condiciones no cumplidas.

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