Deducción del 60% en el alquiler de un piso: así queda la norma en 2022

17/02/2022
17/02/2022
Advancing 9 Consejos 9 Deducción del 60% en el alquiler de un piso: así queda la norma en 2022

¿Sabías que si alquilas un piso a un inquilino que va a residir ahí de manera habitual tributarás tan solo por el 50%, o incluso el 40% o el 10% de los beneficios que obtengas de ese alquiler?

Pues sí, parece mentira, pero es un beneficio fiscal muy jugoso que promueve la ley. Antes este beneficio era del 60%, pero a raíz de la nueva Ley de Vivienda, que se aprobará en 2022, el beneficio se reduce, aunque surgen nuevos tramos para los propietarios que abaraten su alquiler a los inquilinos.

Y es que al Gobierno le interesa siempre fomentar el arrendamiento (incluso tener un piso vacío significa pagar impuestos igualmente). Para ello, la ley contempla ciertas medidas fiscales que benefician a los propietarios que quieran alquilar sus pisos. 

Por lo tanto, al hacer tu declaración de la renta podrás deducirte en un 50%, 60%, 70% o hasta 90% la carga impositiva sobre el rendimiento neto obtenido por el alquiler.

Cómo funciona la reducción del 60 por ciento

Como hemos dicho, la deducción del 60% ya no estará vigente en 2022. Sin embargo, se mantiene una reducción que varía desde el 50 al 90 por ciento. 

Funciona así:

El rendimiento neto obtenido por el alquiler del que hablábamos se calcula cuando a los ingresos obtenidos por el alquiler mensual se le restan los gastos que el arrendamiento supone. Cuando lo hacemos obtenemos la base imponible. Y sobre esa base aplicamos la deducción.

Dependiendo del caso, estas serían las bonificaciones a las que el propietario tendría derecho según la nueva ley de Vivienda:

  • Bonificación 50%  en caso de que bajen el precio del alquiler en al menos un 5%.
  • Bonificación 70% al alquilar a jóvenes de entre 18 y 35 años o por nuevo contrato con mejoras o rehabilitación
  • Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas (pendientes de identificar)
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Ejemplo: ¿cómo aplicar la deducción del alquiler?

Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Juan ingresa todos los meses mil euros del alquiler, pero paga 300 en gastos de comunidad y 200 en IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) al año. Por lo tanto a los ingresos anuales (12.000 euros) se le tendrán que restar los gastos deducibles (500 euros). Eso le dará un rendimiento neto de 11.500 euros.

Pues bien, si el inquilino de Juan utiliza el piso como su vivienda habitual, Juan podrá reducirse de esa cantidad a tributar.

Sin embargo, este beneficio no siempre se puede aplicar. Ahora que ya hemos contestado el qué, vamos a contestar a cómo se puede beneficiar el propietario de un piso en alquiler de la deducción del sesenta por ciento, que ahora es la deducción del 50, 70 o 90 por ciento (sí, un poco lioso). La cantidad total es 5.750 euros, y el rendimiento neto reducido será, por lo tanto, 11.500-5.750=5.750 euros. Será sobre el rendimiento neto reducido sobre el que Juan tendrá que tributar aplicando el tramo del IRPF que le corresponde según sus ingresos netos anuales. Si, por ejemplo, su tramo del IRPF es del 19%, entonces Juan pagará por el alquiler de su piso 1092,5 euros frente a los 2.185 euros que pagaría sin la deducción.

Como se puede ver, la reducción significa gozar de un enorme beneficio fiscal.

Requisitos para acogerse a la reducción del 60%

El requisito indispensable es que el piso ha de alquilarse como vivienda habitual del inquilino. Esto quiere decir que los alquileres destinados a oficinas, despachos o sedes de empresa no valdrán para acogerse a la reducción. Ojo también con alquilar el piso a una persona que trabaje por cuenta propia y utilice la vivienda como lugar de trabajo: se perderá también el derecho a la reducción. En resumen: las rentas obtenidas por el alquiler han de ser rendimientos del capital inmobiliario, y no de actividad económica. (Además, los primeros están exentos de IVA; los segundos no).

Por otro lado, la reducción sólo puede aplicarse cuando los rendimientos netos sean positivos y no negativos.

Hasta hace poco, Hacienda también quitaba la deducción cuando los rendimientos no eran debidamente declarados. De esta forma, si el propietario decidía no declarar en su renta los ingresos del alquiler porque quiso hacerlo en B y Hacienda lo descubría a través de una inspección; el arrendador perdería automáticamente la reducción del 60% junto a otros beneficios fiscales.

Ahora bien, una reciente sentencia del TSJ de Madrid consideró que este criterio supone imponer al contribuyente una doble sanción, ya que se le niega la reducción y, además, se le sanciona por no haber incluido correctamente el alquiler en su declaración. Por ello, el TDJ madrileño considera que se puede solicitar una aplicación de la reducción aunque ya se haya un procedimiento de inspección. En definitiva: lo aconsejable sería solicitar un recurso a Hacienda si esta niega la reducción, aunque habrá que contar con el coste en abogados. 

¿Qué ocurre cuando el arrendatario es una empresa u ONG?

El tercer requisito es que la persona a la que se le alquile la vivienda ha de ser física y no jurídica. Alquilar a una empresa para destinar la vivienda a oficinas, despachos, etc… significa perder la reducción, como ya hemos visto antes. Pero,¿y si la empresa está alquilando la vivienda para que uno de sus empleados la habite? ¿Qué ocurre entonces?

La respuesta aquí no es sencilla. En principio, Hacienda dirá que no: alquilar a una persona jurídica comporta perder el beneficio fiscal de la reducción. Sin embargo, los Tribunales se han puesto de parte de los propietarios. Tal y como indica El Idealista: “el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si este es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad”. Lo mismo ocurre cuando es una ONG la que alquila el piso para cederlo a una persona sin recursos.

Para prevenir cualquier problema con Hacienda, habrá que indicar en el contrato que la única finalidad del inmueble será destinarlo a vivienda. De todas maneras, puede que Hacienda envíe un requerimiento igual y habrá que resolverlo en juicio. Si bien el propietario tiene las de ganar gracias a la jurisprudencia creada, tendrá que invertir dinero en la defensa.

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Otras dudas comunes a la hora de aplicar la deducción del 60% en el alquiler

Veamos ahora otras dudas que pueden tener los propietarios.

¿Y si es un arrendamiento por temporada o vacacional?

Tampoco se podrá aplicar la reducción. Aunque la pregunta ha generado controversia y algunos Tribunales han fallado en contra de que la reducción no se pueda aplicar en alquileres temporales, sigues establecido que la reducción será aplicable únicamente a los arrendamientos que la LAU califica como de vivienda en su artículo 2, no siendo de aplicación a los arrendamientos por temporada.

Por lo tanto, los propietarios de pisos que alquiler en plataformas como Airbnb o Homeaway perderán este jugoso beneficio fiscal.

¿Y si es un arrendamiento a estudiantes?

Si es un arrendamiento para estudiantes el requisito que hay que cumplir para poder reducirse el sesenta por ciento es que la vivienda se arriende por un período superior a un año. Además, la finalidad primordial del piso debería ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante. Llevando este supuesto a la práctica: el estudiante tendría que alquilar el piso durante los años que vaya a estudiar el grado, veranos incluidos, siempre que sean más de uno. Si no es así, se considerará que el arrendamiento es de uso temporal y no se aplicará la reducción.

¿Y si el piso está en otro país pero el propietario es residente fiscal en España?

De nuevo, siempre y cuando la vivienda esté orientada a ser la habitual del inquilino, el propietario podrá deducirse el sesenta por ciento ya que reside en España y ha de atenerse a las leyes del territorio.

¿Y si el piso está en España pero el propietario reside en otro país?

La Ley del impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) no permite la aplicación de esta reducción del 60% a los propietarios que no residan en España.

Como se ha podido ver, lo mejor es alquilar el piso a una persona física que vaya a establecer ahí su vivienda habitual. El resto de casos pueden desembocar en un requerimiento de Hacienda o quitar al propietario directamente la reducción. Si tienes dudas sobre si puedes aplicarte la deducción, siempre es aconsejable acudir a un despacho de abogados fiscalistas para que te asesoren.

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