Impuestos a pagar por alquilar un piso: cuáles son y cómo se calculan

09/12/2020
09/12/2020
Advancing 9 Arrendador 9 Impuestos a pagar por alquilar un piso: cuáles son y cómo se calculan

Guía paso a paso de cómo declarar y pagar los impuestos al alquilar un piso

Decidir alquilar un piso puede aportar grandes beneficios económicos, pero también supone un gasto en impuestos. Calcular este gasto puede ser más o menos engorroso, pero una vez que se ha realizado un par de veces, resulta más sencillo de lo que se puede pensar.

A grandes rasgos, al beneficio anual que se percibe por el alquiler habrá que restarle los gastos que este ocasiona. Si, además, ese alquiler es para una persona que tiene establecida en el piso su vivienda habitual, habrá que reducirse el 60% de la cantidad resultante entre ingresos y gastos. Al resultado se le aplicará el porcentaje de IRPF de alquiler correspondiente, ¡y ya está!

Como puede que esta explicación rápida no aclare demasiadas dudas, vamos a desgranarlo.

¿Qué impuestos se han de pagar al alquilar un piso?

En principio, el único impuesto que ha de pagar el arrendador o propietario es el IRPF. NO se paga IVA al alquilar un piso para vivienda, por lo que no trataremos ese tema en este artículo.

Sin embargo, puede resultar interesante saber que existe un impuesto que el arrendatario o inquilino debe pagar, llamado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Aunque muchos lo desconocen, este impuesto existe desde la aprobación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en 1993.

El ITP debe pagarlo el inquilino, no el propietario, al formalizar el alquiler. El importe está fijado por una escala de gravamen. En la actualidad, el inquilino está obligado a abonarlo, pero como es un impuesto poco conocido, muchos no lo hacen. Esto puede conllevar sanciones al inquilino, o bien multas gravadas con los intereses de demora si se tarda años en abonar el ITP.

CALCULA EL RETORNO DE TU INVERSIÓN INMOBILIARIA

Ahora bien, ¿cómo se paga el IRPF a la hora de hacer la declaración de la renta?
Primer paso: identificar la vivienda alquilada en el IRPF

Antes de ponerse a calcular la cantidad que habrá que pagar por los impuestos, habrá que indicar ciertos datos en la declaración de la renta. Principalmente, hay que identificar el inmueble alquilado.

Eso se hace indicando los datos de la vivienda arrendada en el Apartado C de Bienes inmuebles de la página 6 de la Renta 2019. Más concretamente, las casillas que van de la 0061 a la 0075 son las que identifican el piso alquilado.

Algo a tener en cuenta es que, si durante el año el piso estaba vacío o habitado por el arrendador, habrá que indicarlo en la casilla 0076. ¿Por qué? Bueno, Hacienda cobra un impuesto por los pisos vacíos a través de lo que denomina “imputaciones de renta inmobiliaria”, así que necesita ese dato para calcular el gasto en impuestos final.

Segundo paso: incluir los ingresos del alquiler

Ahora llega el siguiente paso, nada menos que decirle a Hacienda cuánto se ha ganado con el alquiler. Para ello se utiliza la casilla 0102, donde se indican los ingresos brutos percibidos, sin deducciones. Simplemente, lo que se ha ganado.

Tercer paso: desgravar los gastos

Este paso es algo engorroso, porque habrá que indicar todos los gastos que ha producido el alquiler del piso, y son muchas las casillas que se utilizan para eso. La buena noticia es que este es el paso que permite al arrendador pagar menos impuestos.

Los gastos que se pueden deducir son todos aquellos que se hayan producido durante el ciclo económico, y son:

Intereses de la hipoteca

Esta deducción no se refiere al gasto principal de la hipoteca, sino a intereses y otros gastos como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. El gasto de la hipoteca va en la casilla 0104. Realizar todos estos cálculos puede ser tedioso, por lo que a veces puede ser recomendable visitar un sitio web especializado en plantillas financieras de excel. 

Las reparaciones y gastos de conservación del inmueble

Cualquier reparación (de la caldera, de la cisterna) o gasto de conservación del piso (mano de pintura, tapado de grietas) puede deducirse en la renta. Ahora bien, hay que tener cuidado y conocer perfectamente qué interpreta Hacienda como reparación, ya que los gastos ocasionados por, como ejemplo, una ampliación de la vivienda no es deducible, pues no se considera reparación ni conservación.

IBI, tasas y otros impuestos

En este apartado de gastos deducibles se incluyen los tributos y recargos no estatales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), o las tasas de limpieza, recogida de basura, alumbrado… No serán deducibles recargos que sean de carácter sancionador.

Dinero que te adeudan

El dinero adeudado es, nada más y nada menos, que el que corresponde a la morosidad del inquilino. Si no se paga el alquiler, el propietario tiene derecho a deducirse la cantidad adeudada como gasto, siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios, pues para ello el deudor se tiene que encontrar en situación de concurso o han de haber pasado más de seis meses entre la primera reclamación y el 31 de diciembre.

La comunidad y otros gastos comunes

Por supuesto, el gasto que se haga en comunidad será también deducible, si es el propietario el que los asume. Cabe destacar que, si el año en el que se hace la declaración de la renta, se ha tenido un gasto extra en la comunidad de vecinos, también se puede -y se debe- indicar.

Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles

Este apartado engloba las amortizaciones de bienes inmuebles (del 3% sobre el valor catastral) y de bienes muebles (por ejemplo, si se alquila el piso amueblado, esto se amortizará en un 10% cada año.

Importe de las primas de los seguros de hogar e impago

Las primas de los seguros que protegen la casa, ya sean de hogar, de responsabilidad civil, robo o  incluso los de protección de impagos del alquiler.

Los suministros del hogar

Luz, agua, gas, internet… se pueden deducir, siempre que sea el propietario quien los pague.

Gastos de formalización del contrato

En este apartado se incluyen los gastos que cobró la inmobiliaria, los abogados… cuando se formalizó el alquiler.

Una vez se hayan indicado los ingresos y los gastos, ya se tendrá el resultado final sobre el que habrá que tributar. Ahora bien, hay una reducción más que se puede aplicar, pero solo si se está alquilando a un arrendatario el piso para que este sea su vivienda habitual.

La reducción del 60% por vivienda habitual

Si, efectivamente, se cumple el requisito de que la vivienda alquilada sea la residencia habitual del inquilino, el propietario podrá reducirse de la cantidad resultante entre ingresos y gastos un 60%. ¿Puede haber una reducción más jugosa?

¿Cuál es la vivienda habitual para Hacienda?

Fuente: FINANCIALRED

Imaginemos que una persona percibe al año 12.000 euros por el alquiler de su piso. Los gastos que le genera este alquiler son, por ejemplo, 5.000 euros. Es decir: le gana al alquiler 7.000 euros de beneficio. Bien, si se puede aplicar esta reducción, el propietario solo tendrá que tributar por el 40% del total del beneficio, es decir: 2.800 euros.

Cuarto paso: aplicar el tipo de IRPF

Ha llegado el momento de descubrir cuánto paga el propietario en materia de impuestos por alquilar su piso. Aplicando el ejemplo anterior, habrá que aplicar el IRPF correspondiente a los 2.800 euros de base imponible del alquiler que tiene que declarar el propietario, una cantidad a la que hay que sumarle el salario anual que percibe, si es el caso.

A esta suma se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenece el salario total del arrendador. Este tramo varía entre el 19 y el 45%, y es progresivo: a cuantos más ingresos, más impuestos.

Dejamos aquí una tabla de los tramos del IRPF que se aplicaron en 2019 elaborado gracias a los datos de la Agencia Tributaria:

Tramos IRPF 2019  Tipo estatal    Tipo autonómico   Tipo total  
Hasta 12.450 € 9,5% 9,5% 19,0%
De 12.450 € a 20.200 € 12,0% 12,0% 24,0%
De 20.200 € a 35.200 €       15,0%       15,0%  30,0%
De 35.200 € a 60.000 €      18,5% 18,5% 37,0%
A partir de 60.000 € 22,5% 22,5% 45,0%

En resumen…

Como vemos, alquilar un piso supone aumentar el salario anual percibido, por lo que el gasto en impuestos que ocasiona repercute únicamente en el IRPF. Es, por tanto, el IRPF el único impuesto que hay que pagar al alquilar un piso, y ha de hacerse de la forma que hemos indicado. 

Centro de Recursos para Propietarios

Suscríbete al blog de Advancing para no perderte ningún artículo:


Buscar en el blog

Calcula el retorno de tu inversión inmobiliaria
Nueva llamada a la acción

2 Comentarios

  1. Avatar

    Hola. Que ocurre si se hace el contrato. Se percibe el año y el inquilino quiere marcharse antes del año?

    Responder
    • Guillem

      Hola José Antonio. Puedes escribirnos un correo a hola@advancing.es y estaremos encantados de resolver tus dudas acera de nuestro servicio.

      Responder

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *