A la hora de alquilar una vivienda, una de las mayores preocupaciones a las que se enfrentan los propietarios es la amenaza de la morosidad. Bajo este pretexto, la reciente reforma de la legislación que regula los alquileres se ha visto modificada con varios reales decretos que matizan su contenido, el más reciente, del pasado 1 de marzo. Una de las principales variaciones de la norma es la limitación de las garantías adicionales a la fianza.
El depósito de la fianza equivalente a un mes de renta es obligatorio en todos los contratos de arrendamiento de viviendas (dos meses si se trata de cualquier otro inmueble o si se le va a dar un uso diferente), pero la ley recoge que el propietario pueda pedir una garantía adicional al arrendatario de manera totalmente legal.
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¿Qué es la garantía adicional en contratos de alquiler?
Este tipo de garantía es una manera de que los arrendadores se aseguren de cobrar la renta sobre el inmueble que tienen en alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite hacerlo de manera totalmente legítima, pero limita el importe a dos mensualidades de la renta.
La garantía adicional, también denominada depósito, sirve para garantizar al propietario de la vivienda el cobro de las mensualidades de alquiler, a la vez que le da tranquilidad sobre posibles desperfectos en la misma. Si se utiliza este recurso, debe aparecer debidamente en el contrato de arrendamiento, que debe contener todos los términos de la misma, incluido el importe, que no podrá ser superior a dos meses de renta.
Tipos de garantía adicional
Aunque lo más frecuente es que se trate de un importe equivalente a dos meses de alquiler, existen otros tipos de garantía adicional, como la de contar con un fiador solidario, es decir, un avalista.
La garantía adicional más frecuente es tener que depositar, previo acuerdo entre las partes, una cantidad de dinero, que, según la legislación vigente, no debe superar dos mensualidades del importe del alquiler. Esta operación debe quedar reflejada en el correspondiente contrato y, aunque lo ideal es que se llegue a un acuerdo al respecto, el propietario del inmueble está en su derecho de pedirla y el inquilino no puede negarse.
Otro de los tipos de garantía adicional al que recurren algunos arrendadores es a la figura del fiador solidario que, en esencia, se trata de un avalista con un papel similar al de los préstamos o hipotecas. Algunos propietarios de viviendas exigen como requisito que el arrendador esté avalado por alguien que demuestre solvencia para asegurarse de que no se producirán impagos o que, de haberlos, se podrá recurrir a esta tercera parte implicada para que los cubra. También se puede recurrir al avalista para pagar los posibles desperfectos que el inquilino provoque en la vivienda.
Diferencia entre fianza y garantía adicional
Aunque a veces se pueden confundir los términos, la fianza y la garantía adicional no son lo mismo. La principal diferencia radica en el importe. Como hemos comentado anteriormente, la fianza solo puede ser equivalente a un mes de alquiler, mientras que la garantía adicional puede llegar a ser de dos meses, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y así se refleje en el contrato de arrendamiento.
Otro de los puntos clave a la hora de distinguirlas es que la fianza se ha de depositar ante el organismo pertinente de cada comunidad autónoma, mientras que la garantía adicional la puede conservar el propietario hasta la finalización del contrato de arrendamiento. El hecho de no depositar la fianza ante la administración puede acarrear sanciones para ambas partes, aunque la normativa cambia de una comunidad autónoma a otra, ya que muchas de las competencias en materia de vivienda están trasferidas a los gobiernos regionales. Por eso, es importante conocer los derechos de ambos contratantes, ya que el inquilino debe exigir al arrendador que deposite la fianza para evitar ser sancionado también.
También existe una pequeña diferencia en cuanto a la devolución de ambas, ya que la ley indica que la fianza se ha de devolver en un plazo máximo de 30 días desde la entrega de llaves y el fin del contrato de arrendamiento, mientras que en el caso de la garantía adicional, no existe plazo legal establecido para su devolución.
Cabe recordar que el propietario no tiene por qué devolver la fianza íntegra si se han producido daños en la vivienda o si quedan pendientes algunas facturas de suministros, como la luz o el agua. De hecho, es una práctica habitual, ya que la emisión de las facturas de este tipo suele producirse varios días e, incluso, semanas después de la finalización del contrato, con lo que normalmente arrendadores y arrendatarios pactan esperar a su devolución a saldar esos pagos.
El propietario de la vivienda tampoco está obligado a la devolución de la fianza ni de la garantía adicional si se ha producido un incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
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