Todas las claves sobre la fiscalidad que afecta a las inversiones inmobiliarias

28/12/2021
28/12/2021
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Siempre que invertimos, ya sea en inmuebles, fondos de inversión o acciones, entre otros muchos productos, es muy importante tener en cuenta la tributación por los beneficios obtenidos de esa inversión. Dentro del sector inmobiliario, la fiscalidad cambia en función de la clase de inversión que llevemos a cabo. No es lo mismo el gravamen a los alquileres que los fondos de inversión inmobiliarios o los ETFs o acciones. Por todo ello, vamos a ver todas las claves que necesitas saber acerca de la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

Fiscalidad de la inversión inmobiliaria: los alquileres

Dentro del gravamen a los alquileres, no es lo mismo si somos un arrendador particular o un arrendador profesional. Tampoco hay que olvidar en este punto la tributación de los alquileres vacacionales. Así que vayamos por partes para analizar.

Arrendador particular

En este caso, el casero debe señalar las rentas ingresadas por lavivienda arrendada en la Declaración de la Renta. Si nuestra propiedad está alquilada como vivienda y no como negocio cuenta con una reducción del 60%. En este caso, el porcentaje a pagar a Hacienda variará según el resto de ingresos, ya que se tendrá las rentas totales generadas durante el año. A la hora de rellenar este apartado en la renta, además de los ingresos deberemos incluir los gastos generados como pueden ser el mantenimiento de la vivienda a cuenta del propietario, ya que podrían desgravarse.

Alquiler vacacional

En este caso se declara también en el IRPF anual señalando los días que ha estado alquilada la vivienda. También se pueden desgravar los gastos generados por la vivienda, ya que pagaremos impuestos por el rendimiento neto que nos ha generado la propiedad en concreto, en lugar de tributar por los ingresos totales.

Alquiler profesional

Si tenemos varias propiedades o alquilamos una segunda vivienda con fines turísticos puede ser considerado un arrendamiento profesional. En este caso, la normativa puede obligarnos a darnos de alta como autónomos y a tributar mensualmente a la Seguridad Social, ya que se consideraría un negocio. A nivel impositivo, funcionaría completamente diferente y, es posible, que debamos recurrir a una gestoría o asesoría para que nos haga los trámites oportunos con la Administración.

Los dos primeros casos son para propietarios minoristas o que usan su vivienda para uso vacacional puntualmente y no como negocio, aunque en este caso la normativa española es compleja, ya que no hay una diferenciación completamente clara. Mientras que, en el tercer supuesto, está pensado para quienes explotan sus pisos como viviendas turísticas o tienen varias propiedades que gestionar. En los dos primeros casos, se debe declarar en el IRPF, mientras que en el segundo funciona como otro negocio.

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Fiscalidad de la inversión inmobiliaria: venta de inmuebles

Cuando el objetivo de nuestra inversión se ha basado en comprar una vivienda para, posteriormente reformarla y venderla, es muy importante tener en cuenta los impuestos a pagar. En este caso, hay dos: el IRPF y la plusvalía, que recientemente se ha modificado, pero que hay que pagarla de igual manera.

En el IRPF lo que debemos señalar es la ganancia o pérdida patrimonial generada por esta venta. Aquí, es importante saber que se tributa en tipo progresivo, es decir que es mayor cuanto mayor es nuestro beneficio. Si nuestra ganancia no supera los 6.000 euros, tendremos que pagar un 19%. En el caso de haber ganado 5.000 euros con la operación, tendremos que abonar 950 euros. Si el beneficio logrado se encuentre entre los 6.000 y los 50.000 euros, se paga un 21%. Así, si hemos ganado 30.000 euros con la venta, pagaremos 6.3000 euros en impuestos. Finalmente, si el beneficio supera los 50.000 euros, entonces pagaremos un 23%. Así, de haber obtenido 60.000 euros de ganancias, tributaremos 13.800 euros.

Pero, este no es el único impuesto, ya que también debemos pagar la plusvalía municipal. En este caso varía mucho de un Ayuntamiento a otro, así que debemos de mirar cómo se grava este tributo en nuestra localidad. Hay dos formas de calcular el pago de este impuesto desde el pasado mes de noviembre: la objetiva y la real. Lo positivo es que podremos elegir la que más nos convenga. Lo primero es conocer la base imponible, y posteriormente multiplicarla por el coeficiente fijado por el Ayuntamiento. Así, para una base imponible de 60.000 euros, el importe a pagar sería de 10.200 euros.

Como ejemplo, si compramos un piso por 310.000 euros y lo vendemos por 350.000 euros tendremos que abonar 8.400 euros en el IRPF y 10.200 euros de plusvalía municipal. De esta manera, a esos 40.000 euros de beneficio bruto, le restaríamos 18.600 euros y nos quedaría una ganancia neta de 21.400 euros.

Fiscalidad de la inversión inmobiliaria: indirecta

Por último, cabe señalar la fiscalidad de las inversiones indirectas. Aquí encontramos las acciones, los fondos inmobiliarios, los ETFs, el crowdfunding y todas las alternativas que no impliquen ser propietarios de una vivienda en concreto. Lo positivo aquí es que la fiscalidad es más sencilla y se pueden compensar las ganancias con las pérdidas en la Declaración de la Renta.

Para los fondos de inversión, la fiscalidad solo se aplica si reembolsamos nuestro dinero. Esto quiere decir que si traspasamos el beneficio de un fondo a otro no se paga nada, solamente cuando traspasemos el dinero a la cuenta bancaria. En este caso, debemos pagar un 19% si hemos ganado menos de 6.000 euros, un 21% si hemos ganado entre 6.000 y 50.000 y un 23% si hemos ganado más de 50.000. Pero, como hemos dicho solo se abona en el momento del reembolso y se puede compensar con pérdidas que hayamos podido tener otros años.

Así, si decidimos sacar nuestro dinero de un fondo a nuestra cuenta y hemos ganado 10.000 euros, pagaremos el 21% sobre el beneficio obtenido, es decir 2.100 euros. En ningún caso se tributa sobre el total invertido. Si invertimos 50.000 y retiramos 60.000, se tributa por los 10.000 euros ganados.

Para el caso de las acciones y de los ETFs, se abona siempre que lo vendamos, no cuando traspasemos el dinero de una acción a otra o de un ETF a otro. Es la desventaja que tienen frente a los fondos. En cuanto a la fiscalidad, se aplican los mismos criterios progresivos del 19% al 23%.

La importancia de tener en cuenta la fiscalidad

Tener en cuenta la fiscalidad de la inversión inmobiliaria desde el principio se torna fundamental, ya que hay que tenerlo en cuenta para poder estimar cuál será el beneficio real que vamos a poder conseguir. En el caso de la venta de una vivienda ya hemos visto que el porcentaje a pagar es bastante elevado y lima mucho nuestras ganancias. Por tanto, no hay que perder de vista este aspecto clave.

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