Alquiler turístico o residencial: ¿qué opción tiene más ventajas fiscales?

03/01/2021
03/01/2021
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Tener un piso vacío no es rentable (hay que pagar impuestos por él), por lo que muchos propietarios deciden vender o alquilar. Pero, en los últimos años, la opción se ha diversificado y ya no es tan dual; al alquiler le han salido dos ramas: el alquiler residencial y el alquiler turístico.

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El alquiler turístico pierde rentabilidad frente al residencial por la crisis del coronavirus

Con tanta oferta muchos propietarios se sienten paralizados y se hacen muchas preguntas. ¿Cuál es la mejor opción? ¿Con qué tipo de alquiler ganaré más dinero? ¿Cuál tiene mayores ventajas fiscales?

Antes de responder a estas preguntas tenemos que prestar atención a una cuestión muy importante: la crisis del coronavirus ha cambiado por completo la solución a la toma de esta decisión.

El confinamiento dejó a muchos propietarios sin ingresos durante meses, y con la llegada de la nueva normalidad no mejoraron mucho las cosas. De hecho, como indican en el diario la Información con datos de pisos.com, «desde principios de marzo hasta finales de mayo, el 16,5% del total de inmuebles que se alquilaban con fines vacacionales han pasado a figurar como residencial«.

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Vamos a comparar en qué campos destacan el alquiler turístico y el residencial y así ayudar a los propietarios a tomar la mejor decisión para su futuro y su bolsillo.

¿Qué impuestos se pagan en el alquiler turístico y el residencial?

Impuesto sobre las Personas Físicas

En ambos alquileres hay que paga el Impuesto sobre las Personas Físicas (IRPF). Lo normal es que, en ambos casos, los ingresos percibidos por estos alquileres se declaren bajo el epígrafe del IRPF de rentas inmobiliarias.

Sin embargo, en el alquiler turístico la cosa cambia si se da algún servicio propio de los establecimientos hoteleros, como desayuno o cambio de sábanas.

En este caso los ingresos obtenidos serían rendimientos por actividades económicas. También se clasificarían de esta manera si el propietario tiene a un empleado contratado para dar un servicio a los inquilinos o para gestionar la logística del piso.

Ahora bien, el claro ganador impositivo aquí es el alquiler residencial, ya que goza de una ventaja fiscal que el alquiler turístico no tiene: la rebaja del 60% de los beneficios obtenidos por el alquiler de una vivienda habitual.

Esta deducción es muy jugosa, ya que una vez se restan los gastos generados por el alquiler a los ingresos percibidos, solo hay que pagar el 40% de los beneficios en impuestos (el otro 60% quedaría libre).

Los alquileres turísticos, por tener un carácter temporal, no pueden beneficiarse de esta reducción, que solo se da cuando el inquilino establece su vivienda fija en un piso durante, al menos, dos años.

IVA

El Impuesto sobre el Valor Añadido, por todos conocido, es otro de los impuestos que generan una gran diferencia entre alquiler turístico y residencial.

Por norma general, el IVA no se paga en los alquileres residenciales. Las únicas excepciones se dan cuando el alquiler no es para disfrute de la vivienda sino para uso comercial (como en los locales) o laboral (oficinas).

Sin embargo, en los alquileres turísticos hay que pagar IVA si se ofrecen servicios hoteleros (de nuevo, la normativa utiliza estos servicios como distinción). Si el propietario ofrece dichos servicios pagará un 10% de IVA. Si no lo hace, y tal y como indican en la información, «la actividad del alquiler estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas)».

Es decir: no se paga IVA, pero sí se paga un impuesto adicional que tampoco se paga en el alquiler residencial.

Impuesto de Actividades Económicas

Y ya por último, tenemos el impuesto de Actividades Económicas, que tan solo se paga en los alquileres turísticos.

Para declararlo, como dice Lainformacion, «hay que matricularse en el epígrafe 685 “Alojamientos turísticos extra-hoteleros”, si ofrece servicios de hospedaje o en el epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”, si no los ofrece.

Y prosigue: «sin embargo, los sujetos pasivos que sean personas físicas residentes, sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y entidades sin personalidad jurídica cuyo importe neto de la cifra de negocio sea inferior a 1.000.000 de euros quedan exentos de este impuesto»..

En caso que el propietario de la vivienda la ceda a otra persona o empresa que alquile a terceros como establecimiento extra-hotelero, las cosas cambian. El propietario, en ese caso, deberá matricularse en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP’.

Está clarísimo: en lo que a ventajas fiscales se refiere los alquileres residenciales ganan por goleada. Pero, entonces ¿por qué muchos propietarios optan por el turístico?

Infografía sobre alquileres turísticos y residenciales de CINCODÍAS | EL PAÍS

Los beneficios del alquiler turístico

En España, más del 20% de los ciudadanos son propietarios de una segunda residencia, que normalmente es vacacional. Como tener un piso vacío no es rentable, ya que genera gastos en impuestos, la mejor opción de estos propietarios es alquilarlo de manera temporal y así tener la casa libre en vacaciones.

¿Qué ocurre? Bueno, esto no siempre es posible. Dependiendo de dónde esté situado el piso habrá demanda o no y, además, en los meses que no sean de verano la demanda bajará (aunque otra opción es alquilar la residencia principal en verano también).

No obstante, y como indican en El Idealista, «no es la vía más sencilla para el propietario particular.

Gestionar una vivienda bajo este régimen supone contar con una licencia turística aprobada por la comunidad autónoma y que exige cumplir con algunos requisitos que van desde los aspectos urbanísticos que debe de reunir el inmueble (por ejemplo, el acceso directo desde la vía pública), las instalaciones (aire acondicionado, wifi…), los servicios que ofrece (información turística de la zona, disponibilidad de hoja de reclamaciones) o la autorización de la comunidad de propietarios, entre otras cosas».

«Además», prosiguen,  «será necesario tener la capacidad de recibir y atender continuamente a los clientes, gestionar la limpieza de la vivienda, tener una presencia activa en determinadas plataformas internet, …. Una serie de cuestiones que exigen tiempo y dinero».

¿Se gana más dinero en el alquiler turístico o en el vacacional?

En el alquiler residencial, el precio se mide mediante la renta mensual, mientras que en el turístico es mediante el precio por noche.

Un claro ejemplo práctico de que el alquiler turístico es más rentable a nivel económico: «En el caso de Madrid, el distrito de Salamanca es el que mayor rentabilidad ofrece a los propietarios que optan por el arrendamiento turístico. Con una ocupación del 40% o 50% se puede conseguir una rentabilidad mayor que en el alquiler residencial.

En este distrito, la renta media mensual es de 951 € y en el caso del alquiler turístico, si se mantuviera el inmueble con una ocupación completa, se obtendría un beneficio de 1.680 €«.

Sin embargo, el alquiler turístico solo es rentable si hay un alto grado de ocupación, y supone más gastos que el residencial a nivel fiscal, como ya hemos visto.

Según los estudios, si un inmueble con alquiler turístico no es capaz de tener una ocupación de 12 o más noches al mes, deja de ser rentable y lo es mucho más el alquiler residencial.

También hay que tener en cuenta que con el crecimiento del alquiler turístico, el precio del alquiler residencial se ha encarecido, debido a la bajada de la oferta.

Ahora bien, con la crisis del coronavirus las cosas están cambiando.

El precio del alquiler residencial está bajando por la subida de la oferta y la restricción estatal de los precios. Por otra parte, es muy complicado ahora mismo tener una ocupación alta en un piso turístico.

Al final será el propietario el que decida, pero desde Advancing recomendamos el alquiler residencial para pagar menos impuestos y asegurarse un ingreso fijo mensual.

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