¿Cuáles son los principales tipos de contrato de alquiler?

20/08/2021
20/08/2021
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¿Sabías que existen 6 tipos de contratos de alquiler? Pues sí, además del de vivienda habitual, que es el típico de toda la vida, también están los de alquiler temporal, los de alquiler turístico, el alquiler con opción a compra, el social y el alquiler de renta antigua

En este post vamos a explicar un poco más sobre cada uno de ellos, pero antes es necesario que repasemos algunos conceptos.

¿Qué es un contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler es un acuerdo entre el propietario de una vivienda (arrendador) y el interesado en hacer uso de ella durante un tiempo determinado (arrendatario). 

Suele ser un documento escrito, aunque en España también es legal el contrato verbal. Sin embargo, se aconseja que se haga por escrito, ya que se pueden estipular los derechos y obligaciones de cada parte para que no dé lugar a malentendidos. 

Los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. En ellos debe figurar los datos de arrendador y arrendatario, así como los de la vivienda a alquilar. Además, se estipulará el precio del alquiler, la fianza, entre otras cláusulas.

Para que este documento tenga validez legal ambas partes deben firmar el contrato y tener una copia. Además, es recomendable que haya una tercera copia que se deposite en manos de un tercero, como puede ser un notario. 

6 tipos de contratos de alquiler

Contrato por alquiler de vivienda habitual

Los contratos de vivienda habitual son los que se celebran entre arrendador y arrendatario. Permite que el inquilino haga uso y disfrute de la vivienda del propietario a cambio de una retribución económica.

Para que una vivienda sea considerada “habitual” el inquilino debe permanecer en ella durante, por lo menos, dos años. Sin embargo, existe jurisdicción que dice que, para que la vivienda sea habitual, basta con demostrar que la vivienda es su ‘base de operaciones’. Es decir, el lugar donde el inquilino habita porque le queda cerca del trabajo, en el que está empadronado, y en el que reside la mayor parte del año. 

Los contratos de vivienda habitual que se firman ahora tienen una duración de hasta cinco años, prorrogables hasta tres años más. No obstante, dependiendo el año en el que se celebrará el contrato estos plazos pueden cambiar.

Tabla duración mínima contrato alquiler

Contrato temporal

Los contratos temporales tienen una duración corta, normalmente inferior a un año. La naturaleza de esta arrendamiento no es la vivienda habitual, sino esporádica. Este tipo de contratos son típicos, por ejemplo, cuando se le alquila un piso a estudiantes, se realiza una mudanza temporal o unas vacaciones prolongadas en otro lugar que no sea la residencia habitual. 

La duración de estos contratos temporales se pacta entre las partes, y puede prolongarse el tiempo que ellas quieran. 

Contratos de alquiler turístico

Los contratos turísticos son los que se firman cuando la estancia tiene un propósito vacacional. Este tipo de arrendamiento ya no se considera dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que al ser de uso turístico es más similar al servicio que daría un local hostelero. Por lo tanto, puede ocurrir que estos alquileres estén sujetos a IVA si se ofrecen servicios propios de esta industria, como limpieza, servicio de lavandería o desayunos.

Los contratos de alquiler turístico suelen tener una duración muy corta, de como máximo un mes.

A día de hoy, este tipo de alquiler es típico en anfitriones de pisos Airbnb, Homeaway o Booking.

Contrato de alquiler con opción a compra

Ya te hablamos de este contrato en nuestro artículo sobre el alquiler con opción a compra. Básicamente, es un tipo de contrato de alquiler en el que el inquilino tiene la posibilidad de adquirir el inmueble al finalizar el contrato. La parte interesante es que se puede estipular que parte del alquiler se considere como un “adelanto” y se sustraiga del precio de compra total.

Para que un contrato de alquiler se considere “con opción a compra” hay que estipularlo en el contrato. Además, el inquilino deberá depositar una fianza extra por si cambia de opinión y no se queda con el inmueble.

Contrato de alquiler social

El alquiler social es una medida protectora del Gobierno que ofrece viviendas de alquiler con un precio rebajado a familias que están en riesgo de exclusión social por su situación socioeconómica. 

Este tipo de contratos duran como máximo dos años, aunque pueden prorrogarse si la familia (o el inquilino) sigue cumpliendo con los requisitos adecuados. Además, se da la posibilidad de que la vivienda pueda convertirse en permanente. 

Contrato de alquiler de renta antigua

También te hablamos de este tipo de contrato en nuestro artículo sobre la renta antigua.

Este tipo de alquiler ya no existe, pero aún hay contratos en vigor firmados antes de que se eliminara este modelo. Son contratos de los años 50 que prorrogan indefinidamente la estancia de un inquilino en la vivienda alquilada. Permitían, incluso, heredar este contrato de padres a hijos. Este tipo de contrato paga una renta mucho más reducida que los contratos de hoy en día. Si como propietario deseas recuperar una vivienda con un contrato de renta antigua échale un ojo al artículo que te indicamos antes, donde te decimos qué requisitos debes cumplir para hacerlo.

¿Qué tipo de contrato de alquiler me conviene si soy propietario?

Si eres propietario y quieres alquilar tu piso, el modelo de alquiler que más te conviene es el habitual. ¿Por qué? Pues porque tiene los mayores beneficios fiscales: puedes deducirte hasta el 60% de los ingresos netos del alquiler a la hora de declararlo en tu renta. Eso sí, para ello el inquilino tendrá que estipular que esa es su vivienda habitual, por lo que no olvides hablarlo con él.

Sin embargo, puede ser que te decantes más por el alquiler turístico porque sabes que puede generarte muchos más ingresos. Si es así, ten en mente que, si ofreces servicios propios del sector hostelero, tendrás que pagar IVA. También tendrás que ajustarte a la normativa de cada Comunidad Autónoma, con lo que posiblemente deberás disponer una licencia específica.

Y, si lo que te interesa es alquilar tu piso de año a año porque lo necesitas para uso personal durante algunos meses, o bien si no quieres quedarte sin él durante cinco años seguidos, entonces puedes alquilar de manera temporal. 

Conclusión

Como ves, hay muchos más tipos de contratos de alquiler de los que conocemos: contrato de vivienda habitual, contrato temporal, contrato turístico, de alquiler social, con opción a compra y de renta antigua. Lo normal es que se firme un alquiler de vivienda habitual, que suele ser el más beneficioso para inquilino y propietario. Sin embargo, para circunstancias excepcionales, el resto de contratos pueden ser muy útiles. 

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