Es probable que, en algún momento, un propietario que tiene un piso en alquiler termine necesitándolo para uso particular de él o sus familiares. Sin embargo, puede que el desconocimiento lo disuada de iniciar trámites para recuperar el inmueble, o bien lo haga de forma fraudulenta sin ni siquiera saberlo.
Ante esta situación cabe preguntarse: ¿se puede reclamar un piso alquilado? Y, si es así, ¿cómo?
La respuesta es: en ocasiones, sí, pero en ocasiones, no. ¿Respuesta insatisfactoria? Vamos a aclararlo.
¿Qué hay que saber antes de reclamar el piso?
Como en cualquier trámite, es necesario que el propietario se arme con toda la información y documentación que tenga a su disposición. Contrato en mano tendrá que fijarse en tres importantes puntos:
-Lo primero en lo que hay que fijarse para saber si el propietario puede reclamar el piso alquilado es la fecha en la que se firmó el contrato. En España habría que tener en cuenta dos fechas claves: después de 2013 y después de 2019. También podrían valorarse los contratos anteriores a 2013, aunque por estar a punto de vencer vamos a centrarnos en los dos primeros.
-Lo segundo es saber qué tipo de contrato se tiene con el inquilino: inferior a 3 años o superior.
-Dependiendo de cuándo se firmó el contrato y por cuántos años se estipuló, se podrá reclamar el piso o no, según la Ley del Arrendamiento Urbano (LAU). Así que es hora de dirigirse a ella.
¿En qué ocasiones puede el propietario reclamar el piso alquilado?
La LAU estipula que el propietario podrá reclamar el piso para uso propio, uso de sus familiares más próximos (hijos, padres y cónyuges) o para uso del ex cónyuge y sus hijos en caso de divorcio o separación. Además, sólo si el propietario es persona física tendrá derecho a hacerlo. Una persona jurídica NO podrá.
Hay que tener en cuenta que, en caso de que el reclamo se haga efectivo y de la forma correcta (que se explicará a continuación) el propietario o su familia tendrán tres meses para ocupar el piso. Pasado ese tiempo, la LAU considera que el inquilino podrá reclamar de nuevo el piso en alquiler, teniendo el propietario que pagar por los inconvenientes ocasionados (mudanza, otro alquiler…) o bien, si el inquilino decide no volver, el propietario tendrá que compensarle económicamente por todos los trámites anteriormente mencionados. Es decir: reclamar un piso para uso propio sin ocuparlo conlleva sanciones.
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Cómo reclamar el piso a un inquilino para uso propio si el contrato se firmó después de 2013
Si el contrato se firmó después de 2013 será mucho más fácil recuperar el piso, siempre y cuando el contrato sea inferior a los tres años.
Cuando el contrato es inferior a 3 años
Los contratos firmados entre 2013 y 2019 inferiores a tres años permiten que el inquilino se quede en la vivienda a pesar de que el contrato haya finalizado gracias a la denominada “prórroga obligatoria”. La prórroga obligatoria consiste en que, si el inquilino y el propietario tienen un contrato de uno o dos años y al vencer el propietario no reclama el piso, el inquilino podrá prorrogar el contrato hasta los tres años.
Por eso mismo, la LAU de los años 2013 hasta 2019 contemplaba que el propietario podía reclamar el piso para uso propio o familiar una vez finalizado el año o dos de contrato, si así lo deseaba. Todo esto a pesar de la prórroga obligatoria. Puede verse en el artículo 9.3 de la LAU, que dispone:
No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esto quiere decir que:
- Si el contrato es de un año, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 12 meses para uso propio o familiar.
- Si el contrato es de dos años, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 24 meses para uso propio o familiar.
Por lo tanto, un piso con fecha de contrato de 2018 que vence en octubre de 2020 puede ser reclamado por el propietario a día de hoy si es para uso propio o familiar.
Eso sí, el propietario tendrá que avisar al inquilino con dos meses de antelación si quiere recuperar el piso. Además, aunque la LAU no lo estipule, es mejor hacerlo de forma que quede registrado mediante, por ejemplo, un burofax. De esta manera el inquilino no podrá alegar que nadie le avisó de nada.
Cuando el contrato es superior a 3 años
En este caso, como no hay prórroga obligatoria porque el contrato es superior a los tres años, el propietario NO podrá reclamar el piso para uso propio o familiar, a no ser que se haya pactado lo contrario en el contrato. Así lo estipula la LAU: la prórroga obligatoria solo existe en los contratos de menos de tres años.
Si no hay ninguna cláusula que estipule que el propietario podrá disponer del piso a pesar de que el contrato siga en vigor, no habrá más remedio que esperar a que finalice el contrato para recuperar el piso, incluso si aún quedan años para que finalice el contrato.
Cómo reclamar el piso a un inquilino para uso propio si el contrato se firmó después de 2019
La LAU fue reformada en 2019 en su artículo 9.3 por el Real Decreto Ley 7/2019. Afecta a los contratos celebrados del 6 de marzo en adelante. Por eso, si el inquilino firmó el contrato después del seis de marzo de 2019, tendrá que estar muy atento. La reforma dispuso lo siguiente:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física,no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Qué quiere decir ahora el artículo, en resumen? Pues que la prórroga obligatoria que existe en los contratos de menos de tres años ya no será excusa para que el propietario reclame el piso si no se estipuló en el contrato que así podía hacerse.
Por lo tanto, en los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 cuya duración sea menor a los 3 años, el propietario no podrá reclamar el piso y tendrá que esperar a que venza el contrato si no estipuló en el mismo que podría reclamarlo para uso propio o familiar.
En cuanto a los alquileres firmados con fecha posterior a 2019 que duran más de tres años, el propietario tampoco podrá reclamar el piso para uso propio hasta que finalice el contrato, tal y como indica el artículo.
¿Qué hacer para asegurarse la recuperación del piso?
Como se puede comprobar, reclamar un piso en alquiler para uso propio no es tan sencillo. La ley protege al inquilino y, en muchas ocasiones, la única solución es tener paciencia y esperar a que termine el contrato.
Por ello, para asegurarse el hecho de poder recuperar el piso, lo mejor es hacer contratos que tengan duración de un año. Si se prefiere ahorrar en esfuerzos, también se puede optar por hacerlos de una duración más larga, pero estipulando en ellos una cláusula que permita, específicamente, que el propietario pueda recuperar el piso para uso propio si así lo desea. Ahora bien, quizá el inquilino no quiera aceptar esta cláusula, por lo que reiteramos que lo mejor es hacer contratos de un año.
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