¿Qué es el desahucio express? ¿En qué casos es legal?

31/08/2021
31/08/2021
Advancing 9 Arrendador 9 ¿Qué es el desahucio express? ¿En qué casos es legal?

El desahucio express es un término relativamente novedoso que surgió a raíz de la última crisis económica. Se refiere a echar, por vía judicial, a un inquilino que no paga, o bien a un okupa. El desahucio express es un mecanismo que pueden utilizar los propietarios de una vivienda. Suele desencadenarse porque un inquilino legítimo comete uno o varios impagos o bien a la mala suerte de que un okupa se haya colado en la casa. 

En este artículo vamos a hablar de todos los entresijos del desahucio express: ¿Qué es? ¿Cómo solicitarlo? ¿Qué requisitos se necesitan para pedirlo? Sigue leyendo si quieres tener una visión completa del desahucio por la vía rápida. 

¿Qué es el desahucio express?

El desahucio express es un proceso judicial en el que un juez devuelve el uso y disfrute de un inmueble a su propietario. Además, tiene la característica de ser más rápido y ágil que un desahucio estándar. 

¿Pero quiere esto decir que existe una figura judicial que se denomine “desahucio express”?

No. “Desahucio Express” es como se formalmente al desahucio por la vía verbal.

Por norma general, un lanzamiento se lleva por la vía de lo ordinario, que es, por norma general, un proceso judicial mucho más lento. La diferencia del desahucio express es que, desde 2018, la Ley permite que este procedimiento se lleve a cabo por juicio verbal. Esto puede llegar a reducir a la mitad el tiempo en el que se desarrolla y concluye el proceso.

Ahora bien, a la hora de añadir esta opción a la legislación, el Gobierno no tuvo solo en cuenta los intereses de los propietarios. Dentro de lo que cabe, intentó encontrar equilibrio entre las dos partes. Por un lado, trata de proteger el derecho a la propiedad y, por el otro, asegurar el derecho a una vivienda digna. 

Precisamente por esto, el desahucio express solo pueda solicitarse bajo ciertos requisitos:

Requisitos para solicitar el desahucio express

Estos son los requisitos para solicitar un desahucio express:

  • Solo los propietarios particulares de una vivienda en alquiler pueden solicitar el desahucio express. Ni las entidades financieras ni los fondos buitre pueden hacerlo. 
  • Debe existir un contrato firmado entre las partes, donde se especifique la cantidad mensual de renta a abonar.
  • Debe haberse producido el impago de, por lo menos, una mensualidad.
  • En caso de que el problema sea una okupación, y no un impago, se puede solicitar el desahucio express, sin necesidad de que se cumplan requisitos especiales.

Si las razones para solicitar el desahucio son, por ejemplo, que el inquilino molesta a los demás vecinos, o que se quiere recuperar la vivienda porque el inquilino subarrendó una habitación, entonces se tendrá que pedir un juicio por la vía ordinaria. Es decir, solo si hay un impago o una okupación se puede solicitar un desahucio express.

¿Cómo es el proceso de un desahucio express?

Negociación amistosa

Lo primero que hay que hacer cuando tenemos un impago es intentar negociar con el inquilino. Quizás logremos que entre en razón, y así nos ahorraremos mucho dinero y tiempo. En muchos casos un simple aviso por escrito pidiendo la cantidad adeudada y el normal funcionamiento del alquiler funciona mejor que una denuncia.

Sin embargo, si el inquilino se niega a pagar, será el momento de ir a juicio.

Ahora bien, muchos propietarios se sienten tentados de tomarse la justicia por su mano y echar al inquilino por la fuerza. O bien, coaccionarlo para que se vaya. Nunca, bajo ningún concepto, debemos realizar alguna de estas acciones:

  • Entrar en el piso, hacer las maletas del inquilino, echarlo y cambiar la cerradura. Podrían denunciarnos por allanamiento de morada, coacción…
  • Dejar de pagar la luz, el agua o el gas para que el inquilino se vaya. De nuevo, nos enfrentaríamos a una denuncia por coacción.
  • Amenazar, agredir, intimidar, etc. Por razones lógicas.

Sí, muchos propietarios sienten unas ganas locas de hacer eso, pero, al final, el remedio es peor que la enfermedad. Echar a un inquilino que no paga por la vía judicial puede tardar más, pero el resultado es definitivo. Además, hay que tener en cuenta una cosa: cualquier juicio por lo penal (coacciones, allanamiento) paraliza un juicio por lo civil (desahucios). 

Puedes leer más sobre el tema en nuestro artículo sobre trucos para echar a un inquilino que no paga.

Demanda

Para interponer una demanda no hace falta enviar un burofax al inquilino. Basta con denunciar por la vía de lo verbal otorgando una copia del contrato. Para hacer la demanda debemos ir acompañados de abogado o bien de procurador. El abogado se encargará de hacer las peticiones correspondientes al juez.

Una vez interpongamos la denuncias por vía verbal, el juez aceptará o no el caso.

Respuesta del inquilino

El juez mandará al inquilino una carta de demanda. Este procedimiento puede llegar a tardar hasta treinta días. 

El inquilino tiene dos opciones.

  • Responder a la carta oponiéndose a la demanda.
  • No responder.

Si no responde, entonces el caso se dará por zanjado, y el juez ordenará el desahucio del inquilino.

Pero, si responde oponiéndose, comenzará el proceso judicial.

Juicio

Llegado el momento se celebrará el juicio. Al ser verbal, será muy rápido. Cada parte presentará su defensa. Después de unos días, semanas, o un mes, el juez dictará sentencia.

El veredicto de este procedimiento puede tener dos resultados: la sentencia le da la razón al propietario, el cual recupera su vivienda, o bien le da la razón al inquilino, que puede seguir quedándose en el piso. 

Una vez el juez dicta la sentencia de devolver el inmueble las fuerzas de seguridad tienen permiso para desalojar por la fuerza al desahuciado. A tener en cuenta que desalojo forzoso solo se lleva a cabo cuando el inquilino no se ha ido de la casa en el plazo establecido.

Por último, el inquilino tendrá que pagar la deuda que tiene con el propietario en un plazo de cinco años.

Y ahí se acabaría todo.

¿Y si se hace un desahucio por precario?

El desahucio por precario es el que se realiza sobre inquilinos que viven en la vivienda por cesión del propietario, pero que no tienen un contrato firmado. 

Aunque es cierto que los contratos verbales son vinculantes en el Estado español, es muy difícil probar su existencia.

A no ser que el inquilino precario tenga pruebas de la cesión, como transferencias bancarias, papeles a su nombre, etc, lo normal es que se le pueda desalojar con relativa rapidez. 

El procedimiento es sencillo: el juez le pedirá al precario que presente el contrato. Como no lo tiene, no podrá hacerlo. Pasado el plazo de presentación, el juez dictará la sentencia de lanzamiento. 

¿Y si el problema es que hay okupas?

En el caso de la okupación, el proceso es similar, solo que también entrarán en juego los servicios sociales. 

Además, como los okupas no tienen contrato, lo normal es que este proceso debería ser relativamente rápido.

¿Es legal el desahucio express?

Sí, es legal. El desahucio ya viene regulado por el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este artículo permite al arrendador o propietario interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o de otras cantidades (suministros, comunidad…).

El desahucio express será legal, basándonos en lo que ya hemos dicho, cuando se produzca un impago y/o una okupación. Recordemos que las entidades financieras no pueden solicitar un desahucio express y tampoco puedes solicitar esta vía si quieres echar al inquilino porque molesta a los vecinos o un caos similar.

Otras preguntas sobre el desahucio express

¿Puedo demandar al avalista en vez de al inquilino?

Sí, puedes hacerlo. Sin embargo, tendrás que mandarle un burofax, algo que no estás obligado a hacer en el caso de que demandes al inquilino.

Vivo en una Comunidad Autónoma o país diferente a donde se sitúa la vivienda, ¿Dónde pongo la demanda?

Tienes que poner la demanda en los juzgados de la provincia donde se sitúe el inmueble.

¿Cuánto cuesta un Desahucio express?

Entre 600 y 1.400 euros, teniendo en cuenta los costes del abogado, el procurador, el cerrajero…

¿Cuánto dura un desahucio express?

Por norma general, no más de seis meses. 

¿Cuándo se puede desahuciar a un okupa?

Se puede desahuciar a un okupa desde el primer momento en el que ocurre la okupación. Un juez puede tardar en desahuciar a unos okupas cinco días, aunque si hay un contrato el procedimiento podría durar seis meses.

¿Cuándo se puede iniciar un desahucio por impago de alquiler?

Se puede iniciar a partir del primer impago. Se considera que hay un impago cuando se superan los días de cortesía para realizar el abono (generalmente, los siete primeros días del mes).

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