El incumplimiento de un contrato lleva aparejado que el que cumple tiene derecho a exigir a la parte que no cumple el cumplimiento del mismo o su resolución. En los contratos de alquiler, ya sea de vivienda o de local (uso distinto de vivienda) el incumplimiento por excelencia es el del inquilino que no paga la renta.
En tal caso, el arrendador tiene derecho a cobrar lo que se le debe, más lo que el arrendatario le deje de pagar hasta que no le entregue la finca alquilada y, además, pedir a la autoridad juidcial el fin o resolución del alquiler y el pago de las costas del juicio.
Para el inquilino pagar la renta es una obligación casi sagrada. Tanto es así que, incluso cuando el arrendador no hace nada por cobrarla el inquilino debe hacer lo posible por abonarla. La ley no presume que el casero no quiere cobrar.
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¿Cuándo hay impago de la renta del arrendamiento?
El arrendador no tiene que esperar a que el inquilino deje de pagarle la renta durante uno o dos meses.
Si en el contrato locativo se establece, como debe hacerse, que la renta se pagará entre el 1 y el 7 (o el 5) de cada mes, o que se girará un recibo bancario dentro de dicho espacio de tiempo, el simple retraso en el pago, aunque sea de un sólo día, faculta al casero para iniciar un juicio verbal de desahucio.
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El arrendador puede tolerar que el inquilino le pague la renta con retraso. Pero el inquilino no puede retrasarse en el pago amparado por la costumbre seguida por las partes (Tribunal Supremo, sentencia de 18-3-2014).
El Tribunal Supremo, sentencia de 24-7-2008, falló que no hay mala fe ni abuso de derecho en el arrendador que pretende concluir el contrato por el impago de un solo mes de renta, aunque no haya en el arrendatario una contumaz voluntad de no pagar, y aunque haya pagado durante años puntualmente.
Lo dicho para la renta propiamente dicha es aplicable a las llamadas cantidades asimiladas a la renta, las que el arrendatario tiene obligación de pagar por ley, como la tasa de recogida de basuras y los suministros de la finca, o por contrato: el IBI, los gastos de la comunidad de propietarios.
En el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 18-4-2013, estableció que no se puede resolver el contrato de alquiler ni desahuciar al inquilino si previa y fehacientemente no se le ha requerido para el pago.
El impago de los gastos de la comunidad de propietarios sólo es causa de desahucio cuando en el contrato conste la suma líquida a la que ascienden las cuotas del primer año. Si no es así el inquilino no debe nada y no se le podrá desahuciar por el impago.
El inquilino nunca podrá oponer que no tenía dinero para pagar. El pago siempre es posible, porque le dinero es un bien que nunca desaparece; siempre hay dinero. Otra cosa es que el inquilino deudor no lo tenga, o no pueda llegar a tenerlo, pero su insolvencia no le exime de su obligación de pagar. Es su problema encontrarlo.
Tal doctrina está en las sentencias del Tribunal Supremo de 17 enero 2013, 266/2015, de 19 de mayo, y en la número 176/2018, de 21 de marzo, de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. Lo que sí puede oponer el arrendatario es que el retraso no fue por su culpa: que hubo un fallo bancario, que el arrendador giró el recibo antes de tiempo.
La enervación del desahucio
Quizás porque el impago, o el simple retraso en el pago, tiene una repercusión grave, el ordenamiento jurídico concede al inquilino moroso la posibilidad de enervar la acción. Enervar significa que el arrendatario puede evitar la resolución del contrato pagando todo lo que debe, más las costas judiciales si el casero se las exige. Pero sólo puede enervar una vez. El segundo desahucio por impago no es enervable.
Sin embargo, el casero puede evitar la enervación si envía al arrendatario un requerimiento de pago y este no le abona la deuda en el plazo de un mes. El requerimiento debe hacerse por un medio fehaciente; puede utilizarse el burofax postal o cualquier medio de comunicación previsto por las partes en el contrato: correos electrónicos, teléfonos móviles.
Si el inquilino paga y enerva la acción, el arrendador no pierde nada y se ahorra los gastos de abogado y procurador que comporta una demanda de desahucio por impago. Si el inquilino no le paga nada en el plazo de un mes podrá interponer la demanda de desahucio con la seguridad de que no podrá enervar la acción.
Contratos de alquiler con avalistas
El requerimiento de pago es obligatorio enviarlo al fiador del inquilino un mes antes de presentar la demanda de desahucio. De lo contrario la acción de desahucio y de reclamación de rentas no podrá dirigirse contra él.
En los contratos de alquiler en los que hay un avalista la ejecución del aval por el arrendador sustituye la obligación de pago del arrendatario. La ejecución del aval y el cobro de todas las rentas adeudadas impide al arrendador desahuciar al inquilino por impago, aunque el cobro se realice después de presentar la demanda en el Juzgado.
Es decir: si el arrendador quiere desahuciar al inquilino moroso no debe ejecutar el aval. El dinero del aval siempre se imputará a rentas impagadas, aunque en el contrato se pacte que la ejecución del aval tenga otra finalidad.
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