¿Cuáles son los derechos de un inquilino de renta antigua?

06/08/2021
06/08/2021
Advancing 9 Arrendador 9 ¿Cuáles son los derechos de un inquilino de renta antigua?

Ya no se firman nuevos contratos de alquiler de renta antigua pero, aún así, existen inquilinos que disfrutan de este tipo de contratos. Son alquileres hechos durante los años 50 que se prorrogan indefinidamente y que, incluso, se podían heredar de padres a hijos.

Si eres un propietario de un piso en alquiler de renta antigua y deseas recuperar tu inmueble, sigue leyendo. Hoy vamos a explicarte, entre otras cosas, cuáles son los derechos de un inquilino de renta antigua.    

¿Qué se considera renta antigua?

Renta antigua se considera todo aquel contrato firmado entre los años 1950 y 1985. Este tipo de contratos permitían el acceso a la vivienda de alquiler de por vida a los inquilinos. Además, estipulaba que la renta se alargaba hasta la muerte del alquilado, el cónyuge y los hijos. Esto ocurría porque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por aquel entonces, era muy proteccionista con el arrendatario. Hay que entender que el contexto de crisis impedía que las familias accedieran a la compra de vivienda y la mayoría vivía de alquiler. Por lo tanto, se ideó este sistema para beneficiar a la mayoría.

Sin embargo, a partir de 1985 se tomaron ciertas medidas políticas que derogaron la renta antigua. Finalmente, en 1994 se tomaron acciones para que la renta antigua fuera desapareciendo paulatinamente.

Historia de la renta antigua

El 9 de mayo de 1985 se aprobó el denominado Decreto Boyer. En él se eliminaba el concepto de la renta antigua. Además, se añadía que el alquiler se debía negociar entre inquilino y propietario. Puedes consultar esta ley en el BOE, Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.

A día de hoy, y según la nueva reforma de la LAU de 2019, la duración mínima de un contrato de alquiler son 5 años.

Tabla duración mínima contrato alquiler

¿Qué ocurre? Que a los contratos firmados entre 1950 y 1985 se les sigue considerando como renta antigua. Y estos contratos no terminan hasta que el inquilino fallece.

¿Qué derechos tiene un inquilino de renta antigua?

El derecho principal de un inquilino de renta antigua es que puede prorrogar el contrato indefinidamente. Sin embargo, existen otros derechos que es imprescindible conocer.

  • Los inquilinos de renta antigua tienen su alquiler congelado. Es decir, pagan mucho menos alquiler del que fija el mercado.
  • La renta antigua puede ajustarse según el IPC. Por lo que la subida del alquiler de renta antigua es, en parte, posible. No obstante, al ser el IPC un porcentaje muy pequeño, la cosa no cambia mucho. 
  • Antes, el contrato de renta antigua podía ser heredado por los hijos. Desde la Renovación de la LAU de 1994 ya no es posible. Sin embargo, los cónyuges sí pueden hacerlo. La condición es que no haya habido dos subrogaciones previas. 
  • El inquilino tiene derecho de compra y alquiler preferentes si el propietario decide vender o volver a alquilar el piso.

¿Quién debe pagar la comunidad en un alquiler de renta antigua?

La comunidad se le puede repercutir al inquilino, aunque eso depende del deseo del propietario. A día de hoy, la LAU permite que este tipo de gastos los pague el inquilino o el casero, según ellos negocien. 

Pero en los contratos de renta antigua se le pueden repercutir al inquilino la mayoría de los gastos. La excepción son las pólizas de seguro y la administración de fincas.

¿Quién debe pagar las reparaciones en un alquiler de renta antigua?

El que debe pagar las reparaciones, por norma general, es el arrendador.

Sin embargo, La LAU permite repercutir en el inquilino de renta antigua algunas reparaciones. Por ejemplo, hay una manera de aumentar la renta del inquilino por realizar una obra y aumentar el alquiler para siempre. Lo puedes entender mejor en este artículo sobre cómo repercutir las obras en el inquilino de alquiler de renta antigua.

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler de renta antigua?

Para echar un inquilino de renta antigua se debe dar alguno de estos casos:

  1. Que el inquilino posea otras viviendas en la misma localidad.
  2. Que necesites el inmueble para uso propio o familiar.
  3. Que desees derribar el inmueble.
  4. Que el inquilino se ausente durante más de seis meses en el período de un año sin justificación.
  5. Que el inquilino subarriende el piso sin permiso.
  6. Si hay que hacer obras de conservación y estas exceden del 50% del valor del piso.
  7. Y, por supuesto, si se produce un impago de las rentas.

Por otra parte, no olvidemos que siempre se puede negociar amistosamente con el inquilino para recuperar la vivienda. Sin embargo, si este no cede y se da alguna de las condiciones anteriores, habrá que acudir a la vía judicial para recuperar la vivienda.

¿Hay que indemnizar al inquilino por rescindir el contrato?

La indemnización del inquilino por rescindir un contrato de alquiler de renta antigua puede darse en dos supuestos.

El inquilino no acepta una indemnización

El primero es que quieras echar al inquilino del piso. Para ello, le ofreces una indemnización. Sin embargo, él no acepta. Entonces, buscas echarlo por la vía judicial porque crees que indemnizarlo es suficiente para recuperar la vivienda.

Bien, pues no existe una indemnización en este caso. Si se puede justificar echar al inquilino de renta antigua porque se necesita el piso para uso familiar, o bien cualquiera de los otros supuestos, no hay que indemnizarlo. Y, por otra parte, si lo que se desea es recuperar la vivienda pero no hay justificación, el piso no se podrá recuperar. 

Aunque las reformas de la LAU y el Decreto Boyer hayan puesto freno a la renta antigua, lo cierto es que este tipo de contrato sigue siendo muy proteccionista para el inquilino. Está destinado a desaparecer, pero mientras tanto no se puede echar al arrendatario así, sin más. 

El inquilino acepta una indemnización

El segundo supuesto es que negocias con el inquilino que se vaya del piso a cambio de una indemnización y este acepta. En este caso el cálculo de la indemnización depende de vuestra negociación. Por ejemplo, se podrían tomar en cuenta la renta actual, el número de años que el inquilino planeaba seguir viviendo en el inmueble, el costo que le acarreará buscar una nueva vivienda… Y esta cifra, así calculada, podría llegar a los 40.000 euros.

No obstante, el cálculo no se puede hacer a ojo. Lo aconsejable es que se acuda a un abogado que pueda fijar un precio justo para ambos. O bien que se negocie con la ayuda de abogados. 

¿Cómo tributa una indemnización por renta antigua para el arrendador?

Para el arrendador, la indemnización supondrá en su IRPF un aumento en el valor de adquisición del edificio. Es decir, será como si hubieras pagado más por el inmueble al adquirirlo. Esto podrás amortizarlo cada año en tu declaración de la renta. 

Conclusión

La renta antigua es un concepto destinado a desaparecer. Sin embargo, hasta que pasen unas décadas seguirá existiendo. Si como arrendador deseas recuperar la vivienda de renta antigua puedes hacerlo siempre que cumplas los requisitos. Por ejemplo, que quieras recuperar el inmueble para uso propio o familiar. También puedes negociar una compensación con el inquilino.

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