¿Cómo se lleva a cabo la renovación del contrato del alquiler?

01/04/2021
01/04/2021
Advancing 9 Arrendador 9 ¿Cómo se lleva a cabo la renovación del contrato del alquiler?

Cuando se aproxima la finalización de un contrato de alquiler tanto el inquilino como el propietario, si han quedado satisfechos, pueden querer la renovación. En ese caso la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que se renueve el contrato. Si el tuyo está a punto de finalizar y te estás preguntando cómo puedes renovarlo, hoy vamos a responder a todas tus preguntas.

Pepe le alquila un piso a Dolores. Está muy contento con ella: nunca le ha dado problemas, cumple siempre con los pagos y mantiene el piso impecable. Ya han pasado varios años desde que firmaron el contrato y Pepe se pregunta si lo quiere renovar. ¿Es algo automático o tienen que volver a firmar otro? ¿Quién se encarga de pagar los costes de gestión? ¿Quién debería avisar de que se debe renovar el contrato?

Contestamos a estas preguntas a continuación.

¿Cuándo finaliza el contrato de alquiler?

El primer paso para renovar un contrato de alquiler es conocer cuándo finaliza para estar muy atento a los plazos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU indica que el período de alquiler de un inmueble es, como mínimo, de un año. A partir de ese año el contrato puede renovarse de manera automática otro año más, y así hasta alcanzar los cinco años si el propietario es persona física o siete si es persona jurídica. Alcanzados los cinco o siete años, si ni el propietario ni el inquilino comunican que el contrato se extingue, este se podrá prorrogar tres años más a voluntad del inquilino (todo esto si el contrato está firmado tras el 6 de marzo de 2019).

Si el contrato de alquiler fue firmado antes del 18 de diciembre de 2019, y entre el 22 de enero y el 5 de marzo; la duración del contrato va a ser de 3 años con una prórroga implícita de un año.

Es decir, realmente pueden pasar ocho o cuatro años de contrato, depende de la fecha en la que se firmaran, sin que haya que renovarlo específicamente, simplemente dejando que el contrato se renueve de forma tácita.

Como ya hemos indicado en otros artículos, en el caso de que el propietario desee recuperar el inmueble a partir del primer año, tendrá que avisar al inquilino con dos meses de antelación y siempre y cuando vaya a utilizar la vivienda para uso propio o de sus familiares. De no ser así, y si en el contrato no se ha especificado una cláusula que lo permite, el propietario tendrá que esperar cinco años para recuperar el inmueble.

Ahora bien, ¿qué ocurre si han pasado ocho años y aún se quiere renovar el contrato?

¿Cómo se solicita la renovación de un contrato de alquiler?

Si ambas partes están de acuerdo en renovar el contrato y ya han pasado los ocho años de prórroga, una de las partes puede manifestar la voluntad de realizar un contrato nuevo. En ese caso, simplemente habría que elaborar un contrato y ejecutar todos los trámites para legalizarlo. Si no se realiza un nuevo contrato y ninguna de las partes dice nada, se da por sentado que hay una tácita reconducción.

Como indican en Blog DAS: «la diferencia entre la prórroga y la tácita reconducción es que la primera es una continuación del mismo contrato, mientras que en la tácita reconducción lo que hay es un nuevo contrato de alquiler por consentimiento presunto de las partes».

La tácita reconducción se da cuando se agota el tiempo de alquiler y el inquilino sigue en la vivienda 15 días después, sin que el propietario o el mismo inquilino hayan manifestado la voluntad de terminar la relación.

¿Cuánto dura el nuevo contrato con la tácita reconducción?

La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil (CC) y es ahí donde re regula la duración del nuevo contrato. En específico, la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual. 

Ahora bien, la jurisprudencia de la tácita reconducción no es muy segura, por lo que se aconseja no confiar en ella y elaborar un nuevo contrato cuando se terminen los años de prórroga del contrato anterior.

Como la tácita reconducción no se regula por la LAU sino por el código civil deberás ir a este para consultar qué normativa se aplica. ¿La parte buena? El código civil suele beneficiar más al propietario, es decir, a ti.

¿Y qué se hace si una de las partes NO quiere renovar el contrato de alquiler?

En este caso ocurre lo siguiente:

  • Si el que desea finalizar la relación es el arrendador debe comunicar al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación.
  • Por su parte, si es el arrendatario el que quiere irse, tendrá que decírselo al propietario con dos meses de antelación

CONSIGUE TU PREAVISO DE FINALIZACIÓN DEL ALQUILER

¿Se puede subir el precio del contrato de alquiler cuando se renueva?

Por norma general, y si se ha especificado en el contrato, el alquiler se adapta anualmente al IPC u a otro índice regulador de precios. Por lo tanto, lo normal es que año a año la renta se adapte al IPC y baje o suba dependiendo de este índice.

¿Quién paga la renovación de contrato; el inquilino o el propietario?

Según el artículo 1.555.3 del Código Civil es el inquilino el que debe pagar los gastos por renovación del contrato de alquiler. Sin embargo, es posible que haya un acuerdo entre las partes y que se dividan los gastos, o bien que sea el propietario el que se encargue. Todo depende de lo que negocien. Lo importante es que tanto inquilino como propietario discutan previamente este tipo de cuestiones, así como las nuevas cláusulas que tendrá el contrato.

El arrendador, además, ya no ha de pagar comisión alguna por renovar el contrato de arrendamiento.

OJO: El Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales ya no hay que pagarlo, pues ha quedado anulado. Era un impuesto que también se pagaba en la constitución de contratos de alquiler, pero YA NO HACE FALTA.

Así es como se renueva un contrato de alquiler

En resumen, cuando pasan más de cinco años, el contrato de alquiler comienza a prorrogarse (para contratos firmados después del seis de marzo de 2019). Esta prórroga es de tres años. Una vez finalizada la prórroga y si ninguna de las partes ha manifestado la voluntad de renovar el contrato, este se «renovará» automáticamente gracias a la tácita reconducción. La tácita reconducción cumple la normativa vigente del Código Civil y no la de la Ley de Arrendamientos Urbanos y estipula la duración del contrato nuevo en consecuencia a la duración estipulada en el anterior.

Si, por otra parte, alguna de las partes manifiesta la voluntad de renovar el  contrato, el inquilino acarreará con los costes de gestión y ambas partes tendrán que ponerse de acuerdo para estipular las nuevas cláusulas.

 

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