Qué es un contrato de arrendamiento con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción a compra es aquel en el que un inquilino tiene la posibilidad de adquirir el inmueble una vez finalizado el plazo estipulado arrendamiento. A la cantidad total del inmueble se le restarían las mensualidades que el inquilino ha ido aportando.

Este tipo de contrato es muy atractivo para los individuos interesados en comprar una vivienda pero que, a priori, no gozan de la capacidad económica suficiente para adquirir una. De esta manera el alquiler no cae “en saco roto” a la espera de que en un futuro cercano sí se tenga músculo financiera suficiente para llevar a cabo la operación de compra-venta.

Aunque la cuota del alquilar no tiene por qué ser mayor que la habitual, hay que tener en cuenta que en la mayoría de los casos el inquilino deberá pagar una suerte de depósito para acceder al arrendamiento con opción a compra. De esta manera, el arrendador se asegura que el inquilino tiene intención de comprar. Este depósito se perdería en caso de que el inquilino se marchara antes de tiempo.

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¿Es legal el contrato de arrendamiento con opción a compra?

Sí, este modelo de contrato es legal. Aunque es un modelo mixto porque une el contrato de alquiler con el de compraventa de inmueble está está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ahora bien, para que el contrato con opción a compra tenga validez legal debe estipular el precio de la compra del inmueble y la cuota del alquiler por separado. 

Parte referente al alquiler:

• Plazos del alquiler.
• Plazos de compra del inmueble.
• Cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente.
• Quien se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.

Parte referente a la futura compra: 

• Intención por escrito del inquilino de que está interesado en la compra.
• El precio de la venta, que es inamovible.
• Porcentaje del alquiler que se descontará del precio del inmueble.
• Depósito abonado (esto es opcional, pero recomendable para el vendedor/arrendador).

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra entre particulares?

Funciona de la siguiente manera:

• Se firma un contrato de alquiler en el que se establece una cláusula de opción a compra. Este contrato debe contener los requisitos legales que estipulábamos en el apartado anterior. 
• Transcurre el plazo máximo de arrendamiento. El inquilino tiene un plazo máximo fijo para ejercer el derecho a compra que se estipuló en el contrato.
• Si se va a realizar la compra se restan las cantidades que ya se han abonado en concepto de alquiler, tal y como se firmó en el contrato.
• Si no se va a realizar la compra el individuo perderá el depósito.

¿Cuántos años se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

El máximo tiempo en el que el individuo puede estar de alquiler en un contrato con opción a compra son cinco años. Es también el plazo máximo de alquiler que estipula la LAU. 

Si se desea adquirir la vivienda antes de que finalice el contrato es perfectamente legal. Por otro lado, si el individuo deja de pagar el alquiler durante dos meses seguidos se puede rescindir el contrato y desahuciar al inquilino.

¡Ojo! El arrendador no podrá vender el piso a terceros durante lo que dure el contrato. Además, si el inquilino manifiesta el deseo de realizar la compra tampoco podrá negárselo, o por lo menos será difícil llevar la razón frente a un Tribunal si no existe ningún problema.

¿Cómo tributa un contrato de alquiler con opción a compra?

Los impuestos que hay que pagar por este tipo de contratos varían dependiendo de quién los realiza. No pagan los mismos impuestos las inmobiliarias que los particulares.

Si se realiza el contrato con una inmobiliaria

En este caso se pagará el IVA, ya que sería una vivienda de primer uso. En este caso el IVA puede ser el reducido del 10% o el superreducido del 4% (para viviendas de protección oficial). Además, el pago del depósito estaría sujeto al IVA normal del 21% por ser una prestación de servicios. 

El IVA lo pagaría el comprador pero lo declararía la inmobiliaria. 

Si se realiza un contrato entre particulares

En este caso, como habría una venta de un inmueble de segunda mano, se pagaría el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este tributo es competencia de las Comunidades Autónomas y se declara en la Hacienda local.

Este impuesto lo paga y lo presenta el comprador, aunque el vendedor también debe aportar sus datos. La presentación del ITP en un contrato con opción a compra debe hacerse antes de que transcurran 30 días desde la firma del contrato (pero en el momento de la compraventa, no del alquiler) mediante el Modelo 600.

Además, el vendedor tendrá que soportar impuestos adicionales como el IRPF en el alquiler y el Impuesto de Patrimonio a la hora de vender la vivienda.

¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?

Por norma general el que debe pagar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) es el propietario de la vivienda. Por lo tanto, durante el alquiler lo pagará el arrendador y, tras la compra, el arrendatario (que será el nuevo propietario). 

Sin embargo, ambas partes pueden negociar el pago del IBI a la hora de firmar el contrato. El arrendatario puede ser el responsable de pagarlo siempre y cuando esté de acuerdo. Si es así, el arrendador estará en la obligación de presentarle todos los meses la factura pertinente.

Inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra para el arrendador

• Riesgo de que el inquilino decida no comprar al finalizar el contrato de alquiler. 
• Imposibilidad de vender el piso a terceras personas mientras dure el arriendo, incluso si la oferta es mejor.
• El precio del inmueble se fija en el momento en el que se firma el contrato y NO podrá variarse a posteriori.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra para el arrendador

• La alta prima del depósito inicial es un gran seguro de impago que podría cubrir hasta un desahucio, llegado el caso.
• Si el mercado está deprimido es una forma de empezar a generar ingresos y asegurarse la venta a futuro.
• Los beneficios fiscales del alquiler, que son muy jugosos en vivienda habitual, se los puede desgravar.

En general, el contrato de alquiler con opción a compra solo es ventajoso para el propietario cuando, por una depresión del mercado o crisis, le resulta imposible vender su vivienda. De otra manera, esta opción es mucho más ventajosa para el inquilino.